Wzrosty cen mieszkań wrócą dopiero w 2025 roku

• Marek Jabłoński

Analitycy banku PKO BP spodziewają się, że ceny transakcyjne mieszkań zaczną spadać już w drugiej połowie tego roku. Takie wnioski zawarte są w bieżącej analizie “Monitoring cen mieszkań”. Bessa w mieszkaniówce miałaby potrwać nawet dwa lata, a więc powrotu do rosnących wycen mkw moglibyśmy się spodziewać dopiero w 2025. To dobra wiadomość dla tych, którzy odwlekali zakup mieszkania ze względu na drożyznę, a jednocześnie nadal mają zdolność kredytową.

Uwaga o zdolności kredytowej jest o tyle istotna, że to właśnie ten czynnik odpowiada za obecne gwałtowne hamowanie mieszkaniówki. BIK w swoim raporcie informuje o załamaniu akcji kredytowej – spadki liczby udzielanych kredytów są liczone na poziomie kilkudziesięciu procent. Do tego osoby, które zdążyły się już zapożyczyć, stoją wobec widma coraz wyższych rat. Ich wzrost względem okresu sprzed podwyżek stóp procentowych już jest ok. dwukrotny, a przecież inflacja nadal rośnie, więc zapewne RPP będzie kontynuować zacieśniania polityki pieniężnej.

Patrząc na to, co się dzieje w gospodarce, raczej ciężko o odwrócenie trendu. Chociażby agresja Rosji na Ukrainę spowodowała bardzo silne perturbacje w przemyśle i logistyczne, napędzając drożyznę. Nasiliły się problemy, które wystąpiły już podczas pandemii koronawirusa. Są jednak też sygnały sił działających w drugą stronę – ostatnio paliwa i żywność zaczęły tanieć, podobnie materiały budowlane. Eksperci uważają, że są to sygnały nadchodzącej recesji. W takiej sytuacji nie ma co się zbytnio cieszyć ze spadku cen, ponieważ współwystąpi on z mocnym pogorszeniem naszych finansów.

A co z nieruchomościami? Raporty z rynku mieszkaniowego pokazują, że popyt bardzo szybko słabnie. Jednocześnie możemy się spodziewać utrzymania wysokiej podaży, chociażby dlatego, że dopiero teraz deweloperzy będą finalizować rekordową liczbę inwestycji rozpoczętych w minionym okresie wyjątkowego prosperity. Z danych zebranych przez PKO BP wynika, iż w II kwartale 2022 na rynku pierwotnym średnia cena transakcyjna mkw mieszkania 6 największych miastach wzrosła o 0,3% q/q i 13,7% r/r. Są to więc nadal wzrosty, lecz wystarczy je porównać ze zmianą +17,7% r/r w 1q22, aby uświadomić sobie, że mamy do czynienia z hamowaniem rynku.

Na tej podstawie analitycy PKO BP uważają, że już w drugiej połowie 2022 zaobserwujemy początek spadku cen. Tutaj kluczowe będą dwa czynniki: coraz mniejsza dostępność kredytu hipotecznego (podwyżki RPP oraz rekomendacja KNF), jak też intensywne zasilanie strony podażowej przez już rozpoczęte inwestycje. Generalnie wg danych zebranych przez PKO BP – szczyt sprzedaży mieszkań miał miejsce w II kwartale 2021 i od tego czasu popyt spada. Naturalne by było więc, aby w końcu podążyły za nim także ceny.

Bardzo duża liczba oddawanych inwestycji to stan chwilowy. Wysokie koszty wykonawstwa, w tym ceny materiałów budowlanych, sprawiają, że rentowność inwestycji spada. Z tego względu deweloperzy będą je zawieszali, co poskutkuje redukcją podaży na rynku mieszkaniowym w perspektywie 2-3 lat. Jednocześnie jednak analitycy PKO BP obserwują pierwsze spadki cen materiałów budowlanych, co z czasem mogłoby zachęcić deweloperów do realizowania projektów z niższymi cenami ofertowymi.

Opierając się na prognozach NBP, eksperci PKO BP zakładają, że w 2024 roku nastąpi powrót do celu inflacyjnego. Oznaczałoby to, iż bank centralny już w 2023 może rozpocząć obniżanie stóp procentowych, co szybko dałoby efekt w postaci napływu pieniędzy do całej gospodarki, w tym także do mieszkaniówki. Z tego względu spodziewany termin powrotu dynamicznego wzrostu cen mkw to najpóźniej 2025 rok.

Biorąc pod uwagę wnioski analityków PKO BP, można uznać, że nadchodzące dwa lata będą wymarzonym czasem dla inwestorów. Kto dysponuje gotówką lub zdolnością kredytową, będzie mógł nabyć mieszkanie w skorygowanej w dół cenie. Wielu ekspertów uważa, że na obniżki szczególnie podatne będą duże mieszkania, co z kolei jest dobrą wiadomością dla rodzin planujących przeprowadzkę do większego lokum.