Są spadki cen mieszkań – na razie tanieją głównie te duże

• Marek Jabłoński

Raport cenowy portalu Nieruchomosci-online.pl za IV kwartał 2022 przynosi potwierdzenie tendencji identyfikowanych od jakiegoś czasu w analizach i raportach także z innych źródeł – na rynku mieszkaniowym można zaobserwować coraz liczniejsze spadki cen. Nie jest to jednak trend globalny, ponieważ są fragmenty rynku (lokalizacje i segmenty), które nadal trzymają tendencję wzrostową. Przeceny są głównie widoczne w ofertach dużych mieszkań.

Średni spadek, jaki podają analitycy Nieruchomosci-online.pl dla mieszkań z czterema pokojami, to 6-8% w IV kwartale 2022. Jeśli chodzi o pozostałe części rynku, to można mówić o kontynuowaniu trendu widocznego już wcześniej, czyli o stabilizacji cen. Kwartalny raport cenowy Nieruchomosci-online.pl sporządzany jest na podstawie danych z rynku wtórnego w grupie największych polskich miast: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Gorzów Wielkopolski, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Olsztyn, Opole, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Toruń, Warszawa, Wrocław, Zielona Góra. Co interesujące, w segmencie kawalerek w tych lokalizacjach nie było jednolitego trendu – odnotowano zarówno spadki, jak i wzrosty cen:

• kawalerki w Białymstoku (cena 9413 zł/mkw, zmiana kw/kw +3,0%),
• kawalerki w Bydgoszczy (7656 zł/mkw, +1,1%),
• kawalerki w Gdańsku (13319 zł/mkw, -2,3%),
• kawalerki w Gorzowie Wielkopolskim (6942 zł/mkw, +8,1%),
• kawalerki w Katowicach (7220 zł/mkw, +5,0%),
• kawalerki w Kielcach (7860 zł/mkw, -3,6%),
• kawalerki w Krakowie (13050 zł/mkw, +2,2%),
• kawalerki w Lublinie (8932 zł/mkw, -1,7%),
• kawalerki w Łodzi (7447 zł/mkw, +1,2%),
• kawalerki w Olsztynie (8494 zł/mkw, -5,7%),
• kawalerki w Opolu (brak danych),
• kawalerki w Poznaniu (10434 zł/mkw, +1,5%),
• kawalerki w Rzeszowie (10051 zł/mkw, -1,3%),
• kawalerki w Szczecinie (9265 zł/mkw, +0,5%),
• kawalerki w Toruniu (8475 zł/mkw, -5,8%),
• kawalerki w Warszawie (14702 zł/mkw, +1,4%),
• kawalerki we Wrocławiu (11919 zł/mkw, +0,5%),
• kawalerki w Zielonej Górze (7711 zł/mkw, -5,3%).

To ciekawe odczyty, ponieważ kawalerki zazwyczaj trzymały dobrze ceny, nawet w trudniejszych czasach. Wynikało to z tego, że są dobrą lokatą kapitału – łatwo je sprzedać oraz łatwo wynająć. To dotyczy również mieszkań 2 i 3-pokojowych, w segmencie których sytuacja jest bardziej stabilna. Tutaj dominowały wzrosty, chociaż w wielu przypadkach były jedynie symboliczne. Dla mieszkań z dwoma pokojami rekordowy wzrosty odnotowano w Zielonej Górze (+6,5%) oraz w Opolu (+5,1%). Z kolei mieszkania trzypokojowe najszybciej drożały w Opolu (również +5,1%).

Stabilizacja ma miejsce także na rynku działek (nieliczne wzrosty cen). Jednak już w przypadku gotowych domów ponownie odczyty są bardzo zróżnicowane:

• domy w Białymstoku (cena 5125 zł/mkw, zmiana kw/kw -2,7%),
• domy w Bydgoszczy (5571 zł/mkw, -1,6%),
• domy w Gdańsku (8557 zł/mkw, +4,8%),
• domy w Gorzowie Wielkopolskim (5574 zł/mkw, +5,0%),
• domy w Katowicach (5758 zł/mkw, -4,0%),
• domy w Kielcach (4979 zł/mkw, +1,0%),
• domy w Krakowie (8318 zł/mkw, +3,0%),
• domy w Lublinie (5556 zł/mkw, +8,0%),
• domy w Łodzi (5633 zł/mkw, +4,5%),
• domy w Olsztynie (5110 zł/mkw, +3,8%),
• domy w Opolu (5254 zł/mkw, +5,3%),
• domy w Poznaniu (7235 zł/mkw, -1,8%),
• domy w Rzeszowie (6457 zł/mkw, -1,9%),
• domy w Szczecinie (7477 zł/mkw, -2,1%),
• domy w Toruniu (5170 zł/mkw, -1,7%),
• domy w Warszawie (9631 zł/mkw, +1,0%),
• domy we Wrocławiu (8414 zł/mkw, -3,7%),
• domy w Zielonej Górze (6031 zł/mkw, +1,3%).

Na rynku wynajmu mieszkań sytuacja również była niejednolita – zależnie od wielkości lokalu oraz miasta notowano albo wzrosty, albo spadki stawek. We wszystkich segmentach wzrosty wykazały m.in. Warszawa, Lublin oraz Kielce.

Wniosek z ostatniego kwartalnego raportu cen Nieruchomosci-online.pl jest taki, że na rynku rzeczywiście widać coraz większe wahanie, jednak póki co nie przerodziło się ono w bessę obejmującą wszystkie segmenty oraz lokalizacje. Nadal ceny wielu nieruchomości oraz stawki najmu w dobrych lokalizacjach rosną.