Przeniesienie własności nieruchomości

• Marek Jabłoński

Przeniesienie własności nieruchomości następuje w sytuacji jej zbycia w chwili podpisania umowy pomiędzy dotychczasowym właścicielem a kolejnym. By taka umowa była skuteczna z prawnego punktu widzenia, musi być podpisana u notariusza w formie aktu notarialnego. Ten z kolei nie wymaga uprawomocnienia, zatem przeniesienie własności następuje od razu. Ostatecznie zaś własność nieruchomości potwierdza nowy zapis w księdze wieczystej, który powinien pojawić się najdalej w ciągu kilku tygodni po podpisaniu umowy sprzedaży.

Tak przedstawia się sytuacja w przypadku zakupu nieruchomości od jej poprzedniego właściciela. Trochę inaczej to wygląda, kiedy chcemy nabyć dom czy mieszkanie od dewelopera. Tutaj procedurę reguluje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego (tzw. ustawa deweloperska). Właścicielem mieszkania stajemy się dopiero po założeniu księgi wieczystej. Najpierw jednak należy podpisać umowę deweloperską, która wskazuje konkretne mieszkanie, będące przedmiotem tej umowy. Dokument określa także obowiązki zarówno dewelopera, jak i kupującego, ustanawia odrębną własność lokalu, a także zobowiązuje dewelopera do przeniesienia własności nieruchomości. Określa też postanowienia dotyczące terminu płatności, ceny mieszkania, a także daty oddania nieruchomości nabywcy. Przeniesienie prawa własności możliwe jest bowiem dopiero po odbiorze technicznym mieszkania. Podobnie jak w przypadku zwykłej umowy sprzedaży, podpisanie umowy deweloperskiej musi również odbyć się przed notariuszem w formie aktu notarialnego.

Właścicielem nieruchomości możemy się jednak stać nie tylko w drodze jej nabycia, ale także poprzez otrzymanie darowizny lub spadku. Tytuł własności nieruchomości uzyskujemy natomiast w wyniku umowy przeniesienia własności, albo z mocy orzeczenia sądowego lub innych zdarzeń prawnych (np. zasiedzenie). Możliwe jest też przeniesienie własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu (nie stanowi to odpłatnego zbycia).

Istnieją też inne formy przeniesienia własności. Znaną na rynku nieruchomości okolicznością jest np. umowa zamiany. Może ona dotyczyć lokali o podobnej lub różnej wartości. Od tego będzie zależało, czy transakcja dokonana się bezpłatnie, czy też któraś ze stron będzie musiała uregulować należność wobec drugiej, wynikającą z różnicy w cenach obu lokali.

Przeniesienie własności może nastąpić także wtedy, gdy w ramach spółki cywilnej jeden ze wspólników wnosi do firmy własne mieszkanie. Są też znane takie formy przeniesienia jak zmiana właściciela na podstawie umowy dożywocia lub w zamian za rentę.

Z przeniesieniem prawa własności wiąże się konieczność odprowadzenia podatku, zarówno przez kupującego, jak i sprzedającego. Pierwszym z podatków jest ten opłacany z tytułu czynności cywilnoprawnych. Opodatkowaniu w tej formie podlegają umowy sprzedaży oraz darowizny. W przypadku tych pierwszych, podatek od czynności cywilnoprawnych płaci kupujący, zaś w przypadku umowy darowizny – obdarowany (lub spadkobierca w przypadku dziedziczenia).