Koniec 2021 przyniósł pogorszenie nastrojów na rynku nieruchomości

• Marek Jabłoński

IV kwartał minionego roku przyniósł kolejny spadek w nastrojach pośredników w obrocie nieruchomościami. Parametr INPON (Indeks Nastrojów Pośredników, opracowywany przez portal nieruchomosci-online.pl) nadal utrzymuje się na poziomie wskazującym na optymizm w branży. Nie da się jednak ukryć faktu, że optymizm ten jest studzony z każdym kolejnym miesiącem. Oczywiście ocena różni się zależnie od segmentu i już tradycyjnie najlepiej oceniany jest segment działek budowlanych.

Z przepytanych pośredników połowa neutralnie ocenia sytuację i perspektywy rynku nieruchomości (50,7%). Aż 38,5% to umiarkowani optymiści, a zaledwie 4,2% – zdecydowani optymiści. Grono umiarkowanych pesymistów to 6,6% respondentów. Co wpłynęło na takie oceny?

Mimo że generalnie nadal są one optymistyczne, widać pogorszenie nastrojów względem poprzedniego kwartału. Pośrednicy jako czynniki studzące rynek nieruchomości wskazują:

• inflację,
• wzrost stóp procentowych,
• wzrost kosztów kredytu (wysokie odsetki),
• zaostrzenie polityki kredytowej (trudniej dostępne kredyty oraz mniejsza zdolność kredytowa),
• pandemię,
• wzrost kosztów materiałów budowlanych i robocizny,
• wzrost kosztów paliwa i energii,
• napięta sytuacja w polityce międzynarodowej,
• niestabilna polityka podatkowa rządu.

Agenci spodziewają się wyhamowania koniunktury, jednak w różnym stopniu. Część z nich uważa, że popyt może zmaleć, jednak ceny nadal będą rosły, chociaż być może wolniej. Pojawiają się jednak również głosy za tym, iż należy się spodziewać zatrzymania cen lub nawet niewielkiej ich korekty w dół, co byłoby spowodowane przeszacowaniem w ostatnim okresie, gdy rynek był przegrzany.

Ogólna wartość Indeks nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami dla IV kwartału 2021 roku wyniosła 57,98. Dla porównania w III kwartale było to 61,3, a w II kwartale – 62,75. Widać więc systematyczne pogarszanie się nastrojów, chociaż nadal utrzymują się one na poziomie pozytywnym.

Jeśli chodzi o poszczególne subindeksy, z których wyliczany jest indeks główny INPON, to przyjęło one następujące wartości:

• sprzedaż działek budowlanych – 64,8 (spadek z 67,3 w III kwartale 2021),
• kawalerki na sprzedaż – 63,2 (spadek z 66,5),
• mieszkania na sprzedaż – 61,7 (spadek z 67,2),
• domy na sprzedaż – 60,6 (spadek z 65,3),
• kawalerki na wynajem – 57,3 (spadek z 60),
• mieszkania na wynajem – 56,8 (spadek z 59,4),
• lokale usługowe na sprzedaż i wynajem – 47,8 (spadek z 48,4),
• lokale biurowe na sprzedaż i wynajem – 46,7 (spadek z 47,7).

Jak widać wszystkie subindeksy zanotowały spadki, chociaż część z nich nadal utrzymuje się na wysokim poziomie. Rekord ponownie należy do segmentu działek budowlanych. Eksperci oceniają, iż może to wynikać z perspektyw stwarzanych przez wdrożenie przepisów o budowie domów bez pozwolenia. Nie widać za to, spodziewanej za to przez wielu obserwatorów, zapaści na rynku najmu lokali mieszkalnych – są korekty nastrojów w dół, jednak nie są one szczególnie spektakularne i raczej wskazują na stabilizację sytuacji.

Póki co pogorszenia nastrojów nie widać w tym, jakie perspektywy dla zmian cen nieruchomości widzą pośrednicy dla I kwartału 2022. Aż 62,7% respondentów spodziewa się wzrostu cen kawalerek, spadku zaledwie 11,2%, reszta optuje za stabilizacją. Dla pozostałych mieszkań na sprzedaż również większość agentów wykazuje optymizm: 59,8% uważa, iż ceny będą rosły, a że będą spadały – zaledwie 16,4%. Jeśli chodzi o domy, to wyższych cen spodziewa się 56,1% pośredników, a wzrosty dla segmentu działek prognozuje aż 65%. Najmniej optymistycznie jest w lokalach na sprzedaż i wynajem: dla biurowych tylko 22% pytanych jest za wzrostami, a dla usługowych – 24,6%.