Jak sprzedać mieszkanie obciążone kredytem

• Marek Jabłoński

Nie każdy posiadacz nieruchomości na kredyt wie, że mieszkanie obciążone hipoteką można sprzedać. O transakcji należy powiadomić jednak bank, a także kupującego. Konieczna jest także wcześniejsza spłata zobowiązania.

Kiedy warto sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką?

Wiele osób obawia się zakupu nieruchomości na kredyt hipoteczny ze względu na długotrwałe zobowiązanie finansowe i ograniczenia w dysponowaniu lokalem. Warto wiedzieć, że mimo że umowa kredytowa zawierana jest najczęściej na kilkadziesiąt lat, mieszkanie można sprzedać w każdym momencie jej trwania. Kredytobiorca w świetle prawa jest właścicielem nieruchomości. Zgodnie z tym, może samodzielnie zarządzać swoją własnością.

Posiadacze mieszkań obciążonych hipoteką na ich sprzedaż decydują się najczęściej w momencie zmian w życiu osobistym, powiększenia rodziny, zmiany miejsca zamieszkania, rozwodu lub zakupu innej nieruchomości. Nie zawsze jednak sprzedaż będzie korzystna pod względem finansowym.

Przeprowadzenie takiej transakcji należy przemyśleć szczególnie w pierwszych latach od zakupu. W ciągu 5 lat sprzedaż lokalu może wiązać się z zapłatą podatku dochodowego.
Pozbycie się mieszkania w ciągu pierwszych trzech lat od zakupu często obarczone jest także koniecznością zapłaty prowizji do banku. Dzięki wcześniejszej sprzedaży mieszkania uzyskać można natomiast oszczędności z tytułu niezapłaconych w toku spłaty kredytu odsetek.

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką

Po podjęciu decyzji o sprzedaży, w pierwszej kolejności warto zwrócić się do banku. Należy pamiętać, że w takim wypadku nie chodzi najczęściej o uzyskanie pozwolenia na przeprowadzenie transakcji. Jeżeli zadłużenie jest opłacane regularnie i nie powstały z tego tytułu żadne zaległości, bank nie może uniemożliwić sprzedaży lokalu. Powinien jednak wystawić zaświadczenie o aktualnym stanie zadłużenia, dzięki któremu łatwiej można wycenić nieruchomość.

Następny krok to znalezienie kupca. Tak jak w przypadku innego typu nieruchomości, lokal można sprzedać samodzielnie lub z pomocą pośrednika np. biura nieruchomości. W każdym przypadku należy jednak pamiętać o zawarciu w ogłoszeniu informacji na temat hipoteki.

W momencie znalezienia osoby zainteresowanej kupnem, od banku należy uzyskać promesę, która potwierdza, że po zakończeniu transakcji między sprzedającym i kupującym, zapis o hipotece zostanie usunięty z księgi wieczystej. Tego typu dokument jest jednocześnie gwarancją dla kupującego i jest przydatny w sytuacji, gdy osoba zainteresowana nabycie lokalu obawia się zakupu nieruchomości obciążonej kredytem.

Promesa wygasa po 30 dniach od wystawienia. Od banku należy uzyskać również numer konta, na który zostanie uregulowana kwota zadłużenia. To informacja niezbędna do sfinalizowania transakcji.

Podobnie jak w przypadku nieruchomości nieobciążonych kredytem, warto zawrzeć umowę przedwstępną. Następny krok to akt notarialny o przeniesieniu własności. Po uiszczeniu zapłaty przez kupującego obowiązkiem sprzedającego jest uzyskanie z banku listu mazalnego, dzięki któremu zadłużenie zostanie wykreślone z hipoteki sprzedanej nieruchomości.