Jak kupić mieszkanie obciążone hipoteką?

• Marek Jabłoński

Wiele osób nie stać na zakup mieszkania lub domu za gotówkę, dlatego decydują się na kredyty hipoteczne, których banki udzielają nawet na 20 lub 30 lat. Na rynku nie brakuje ofert nieruchomości obciążonych hipoteką. Zainteresowani jej zakupem zastanawiają się jak bezpiecznie dopełnić wszystkich formalności i stać się właścicielem.

Bezpieczny przebieg transakcji

Hipoteka wpisywana jest do księgi wieczystej danej nieruchomości. Można tam odnaleźć informacje dotyczące rodzaju obciążenia, jego wysokości, dane podmiotu, na rzecz którego hipoteka została ustanowiona. Jak kupujący powinien przystąpić do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej ?

Pierwszym, ważnym krokiem jest sprawdzenie księgi wieczystej, zweryfikowanie danych banku, a drugim dokładne zapoznanie się z umową kredytową. Sprzedający powinien udostępnić nam do wglądu umowę zawartą z bankiem. Jest on również zobowiązany do wystosowania prośby do banku o wyznaczenie wysokości kwoty, której wpłata rozwiąże hipotekę. W takiej sytuacji bank po rozpatrzeniu prośby zgadza się na wcześniejszą spłatę zobowiązania i wylicza ostateczny koszt spłaty wierzytelności, której należy dokonać na podany numer konta bankowego. Promesa, czyli zgoda otrzymana od banku jest gwarancją dla kredytobiorcy, że hipoteka zostanie wykreślona z księgi wieczystej.

Spłata zadłużenia

Sprzedawca może spłacić zadłużenie przed sprzedażą. Wtedy wierzyciel wystawia mu zaświadczenie potwierdzające spłatę i zgodę na wykreślenie hipoteki. Sprzedający składa wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, a jego akceptację przekazuje notariuszowi przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Może to się odbyć, również na wniosek o wykreślenie hipoteki w akcie notarialnym umowy sprzedaży. Wniosek ten jest zawarty w treści umowy, zaświadczenie banku dołącza się do aktu w postaci załącznika. Zadaniem notariusza jest przekazać przedmiotowy akt notarialny do sądu wieczystoksięgowego w terminie 3 dni roboczych od daty jego zawarcia.

W przypadku, gdy właściciel nie posiada wystarczających środków, aby spłacić zadłużenie przed sprzedażą nieruchomość można sfinansować ze środków własnych lub własnym kredytem hipotecznym. Po spłacie zadłużenia bank wystawia zaświadczenie w przedmiocie ostatecznej zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.

Nieruchomość obciążona hipoteką na kredyt

Zakup nieruchomości z rynku wtórnego bardzo często wiąże się z koniecznością spłaty hipoteki. Kupujący może zaciągnąć kredyt na spłatę kredytu hipotecznego. Bank, który najczęściej jest wierzycielem spłaca zobowiązanie sprzedającego. Jeśli cena nieruchomości jest wyższa niż kwota do spłaty, bank przelewa pozostałą część kredytu sprzedawcy.

Co należy wziąć pod uwagę?

Wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej wymaga opłaty w wysokości 100 zł. Kosz ten powinien pokryć sprzedający, ponieważ to on chce wyzbyć się obciążonej nieruchomości.
Wcześniejsza spłata wierzytelności często wiąże się z dodatkową prowizją na rzecz banku. Ceny stanowią 1 do 5 % wartości zadłużenia. Nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką jest czasochłonne, wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu formalności. Kupujący powinien wnikliwie zapoznać się z pierwotną umową kredytową, bo wysoka prowizja za wcześniejszą spłatę zobowiązania może znacznie podnieść ostateczną cenę nieruchomości.

Zdarzają się sytuacje kiedy księga wieczysta od lat nie była aktualizowana, przez co nadal posiada zabezpieczenie hipoteczne, mimo że kredyt dawno został spłacony. W takim przypadku wystarczy odpowiedni wniosek złożony do sądu wieczystoksięgowego przez właściciela, którego efektem powinno być wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.