Co to jest operat szacunkowy

• Marek Jabłoński

Operat szacunkowy to szczególna forma wyceny nieruchomości, przygotowana i opracowana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Jest to dogłębna analiza i końcowo wycena kwoty, za jaką dana nieruchomość mogłaby być sprzedana na wolnym rynku. W przeciwieństwie do zwykłej wyceny, operat jest dokumentem urzędowym, posiadającym wartość prawną. Musi być on sporządzony w formie pisemnej, a treść być zgodna z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Kluczowym będzie wybór właściwej metody oraz techniki szacowania. Sam dokument natomiast, powinien zawierać szczegółowy opis wszystkich elementów mających wpływ na wycenę nieruchomości, m.in. opis jej stanu i przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, analizę rynku, metodę szacowania i obliczenia oraz wynik z uzasadnieniem. Ponadto wymagane jest dołączenie dokumentacji fotograficznej, protokołu z oględzin oraz dokumentów stwierdzających jej stan prawny.

Istnieje kilka sytuacji, w których operat szacunkowy może okazać się nam niezbędny. Najbardziej oczywistym jest ustalenie ceny sprzedaży/kupna nieruchomości. Nabywca upewnia się o słuszności swojej inwestycji, a właściciel profesjonalnie ustala wyjściową cenę mienia. Operat jest również wykorzystywany, m.in w procedurach podziału majątku, ustalaniu wartości spadku, darowizny. Zdecydowanie najczęściej jednak spotkamy się z nim przy okazji ubiegania się o kredyt hipoteczny, gdyż jest on dokumentem bezwzględnie wymaganym przez bank. Chodzi o uzyskanie wiedzy na temat obecnej, realnej wartości nieruchomości, czy będzie ona właściwym zabezpieczeniem spłaty. Na tej podstawie podejmowana jest decyzja o przyznaniu finansowania oraz wysokości wkładu własnego. W takiej sytuacji warto rozważyć co będzie dla nas korzystniejsze, skorzystanie z usług rzeczoznawcy wskazanego przez bank czy zlecenie niezależnego sporządzenia operatu. Opcja pierwsza jest zdecydowanie wygodniejsza. Nie musimy już szukać specjalisty, martwić się czy wycena będzie rzetelna i zostanie zaakceptowana. Należy jednak pamiętać, że choć koszty leżą po naszej stronie to wówczas bank zleca wycenę, a tym samym to on jest właścicielem dokumentu i ma pierwszeństwo wglądu. Nie poznamy końcowej wyceny nieruchomości, nie będziemy mieli na nią żadnego wpływu. Dodatkowo nie wykorzystamy gotowego operatu w innym banku, a stworzenie kolejnego to dla nas dodatkowy koszt. Za wycenę lokalu mieszkalnego zapłacimy średnio 600-800 zł. W przypadku domu może nas to kosztować nawet dwa razy tyle. W celu uniknięcia tych problemów warto samodzielnie znaleźć rzeczoznawcę lub skorzystać z polecenia banku, ale wycenę zlecić we własnym zakresie.

Operat szacunkowy jest ważny przez 12 miesięcy od daty jego przygotowania. Wyjątek stanowią sytuacje, gdy wystąpiły istotne zmiany, takie jak np. w stanie nieruchomości, danych o cenach, uwarunkowań prawnych, cel wyceny, itd. W przeciwnym wypadku możemy dokonać potwierdzenia aktualności operatu. Musi być ona jednak wykonana przez rzeczoznawcę, który go sporządził.