Podatek od sprzedaży nieruchomości

• Marek Jabłoński

Sprzedaż nieruchomości wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku. Kwotę należnego podatku samodzielnie wylicza osoba dokonująca transakcji sprzedaży domu lub mieszkania, dlatego istotne jest, aby sprawdzić, jak należy to zrobić, ile czasu mamy na zapłacenie podatku i przede wszystkim – czy wszyscy sprzedający są do tego zobowiązani.

Podatek od sprzedaży nieruchomości musi zapłacić osoba, która zgodnie z Ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, dokonała sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, zbyła spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, w terminie krótszym niż 5 lat od daty nabycia. Okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym zakupiono nieruchomość. Po upływie tego okresu można sprzedać nieruchomość bez konieczności płacenia podatku. Jest jeszcze inna okoliczność, która zwalnia sprzedającego z obowiązku zapłacenia podatku. Mowa o uldze mieszkaniowej – w przypadku przeznaczenia całego dochodu z transakcji sprzedaży nieruchomości na nowy cel mieszkaniowy, w przeciągu maksymalnie 3 lat od daty sprzedaży, jest się zwolnionym z podatku od sprzedaży nieruchomości. W takim wypadku wciąż trzeba jednak złożyć do urzędu skarbowego roczne zeznanie podatkowe na druku PIT 39.

Do niedawna po śmierci współmałżonka trzeba było odczekać 5 lat ze sprzedażą wspólnej nieruchomości, aby uniknąć konieczności zapłaty podatku. Z kolei w przypadku rozwodu termin ten liczony był od dnia dokonania podziału majątku wspólnego. Obecnie nieruchomość można sprzedać po upływie 5 lat od dnia jej nabycia do majątku wspólnego. Jeszcze inne zasady obowiązują, jeśli sprzedawana nieruchomość nabyta została w drodze dziedziczenia. Po zmianie przepisów, która nastąpiła w 2019 r. okres po upływie, którego można sprzedać dom lub mieszkania i nie trzeba będzie z tego tytułu płacić podatku, liczony jest od dnia nabycia nieruchomości przez spadkodawcę. Podobna zasada obowiązuje w przypadku darowizny, której przedmiotem jest nieruchomość.

Zgodnie z ustawą o PIT osoba, która dokonała sprzedaży nieruchomości, zobowiązana jest do zapłacenia podatku w wysokości 19 proc. wartości dochodu. Podstawą do obliczenia wysokości podatku jest kwota, którą sprzedający zarobił, sprzedając nieruchomość, nie zaś cena danej nieruchomości. Oznacza to, że jeśli ktoś kupił mieszkanie za 300 tys. zł i dokonał w nim modernizacji, której koszty wyniosły 50 tys. zł, wartość mieszkania wzrosła, a cena sprzedaży mogła wynieść np. 380 tys. zł. W takim wypadku dochód z transakcji to 30 tys. zł i od tej kwoty należy obliczyć wysokość podatku dochodowego. Termin na opłacenie podatku mija 30 kwietnia następnego roku po dokonaniu transakcji.

Mogłoby się wydawać, że sposobem na obniżenie wysokości podatku od sprzedaży nieruchomości jest zaniżenie wartości domu lub mieszkania, bądź wpisanie na umowie niższej kwoty niż rzeczywista wartość transakcji. Cena mocno odbiegająca od rynkowej wartości mieszkania z pewnością wzbudzi wątpliwości urzędników i spowoduje konieczność złożenia wyjaśnień. Warto pamiętać o uldze mieszkaniowej, która legalnie zwolni nas z konieczności opłacenia podatku.