Ukryte opłaty przy zakupie nieruchomości – o nich nie można zapomnieć

• lpudeb

Wiele osób szukających mieszkania lub domu skupia się przede wszystkim na cenie podanej w ogłoszeniu. Warto jednak wziąć pod uwagę, że to nie wszystko. Do sfinalizowania transakcji konieczne są jeszcze dodatkowe opłaty, które łącznie mogą wynieść nawet do 8% ceny mieszkania – trzeba je więc uwzględnić w planowanym budżecie.

PCC – podatek od czynności cywilnoprawnych

Podatek ten trzeba opłacić przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego (rynek pierwotny jest objęty podatkiem VAT, który jest już wliczony w cenę nieruchomości). Wynosi on 2% wartości rynkowej nieruchomości i płaci się go bezpośrednio u notariusza. Jeśli więc kupujesz mieszkanie za 600 000 zł, musisz liczyć się z podatkiem w kwocie 12 000 zł.

Zwolnienie z podatku przysługuje Ci, jeśli nigdy wcześniej nie miałeś(-łaś) prawa własności domu bądź mieszkania, ani też spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy masz maksymalnie 50% udziałów w odziedziczonej nieruchomości i w niej nie zamieszkujesz.

Taksa notarialna, opłaty sądowe

Taksa notarialna to prowizja dla notariusza za sporządzenie aktu notarialnego. Jej maksymalna wysokość jest określona w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Zależy ona od wartości przedmiotu umowy. Jeśli chodzi o przedziały cenowe najczęściej spotykane w przypadku nieruchomości, wygląda to następująco:

• wartość od 60 tys. do 1 mln zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tysięcy,
• wartość od 1 mln do 2 mln zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 miliona,
• powyżej 2 mln zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 milionów.

Do powyższych kwot należy jeszcze doliczyć 23%. VAT. Warto jednak zaznaczyć, że można spróbować je negocjować.

Kolejny koszt to wpisy do księgi wieczystej. Według stawek z 2026 r. za założenie nowej księgi zapłacisz 100 zł, za wpis prawa własności (w wyniku zakupu) – 200 zł, a za wpis hipoteki – również 200 zł.

Wypisy aktu notarialnego również podlegają opłacie. Ich koszt to 6 zł plus VAT za każdą rozpoczętą stronę.

Koszty związane z kredytem

Jeśli finansujesz zakup mieszkania bądź domu kredytem hipotecznym, potrzebna będzie wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego. Koszt wyceny jest zróżnicowany i zależy od szeregu czynników (m.in. rodzaju, powierzchni i lokalizacji nieruchomości), ale zwykle zawiera się w przedziale od ok. 500 do nawet 2000 zł.

Za udzielenie kredytu bank zwykle pobiera prowizję w wysokości 1-3% kwoty kredytu. Można jednak czasem trafić na promocje bez prowizji.

Przy kredycie hipotecznym wymagane jest ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Polisę wykupuje się z cesją na bank, tzn. jeśli dojdzie do zniszczenia nieruchomości, bank otrzymuje odszkodowanie. Z kolei ubezpieczenie pomostowe jest opłatą przejściową, do czasu dokonania przez sąd wpisu do księgi wieczystej. Jeśli nie uda Ci się uzbierać wkładu własnego w wysokości 20% wartości nieruchomości, tylko np. 15%, bank może oczekiwać ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Oprócz tego banki mogą wymagać także innych ubezpieczeń (bądź uzależniać od nich udzielenie kredytu na lepszych warunkach), np. ubezpieczenia na życie czy od utraty pracy. Koszt tych wszystkich ubezpieczeń jest zależny od wysokości kredytu i wymagań banku. Można jednak przyjąć, że przez kilka pierwszych miesięcy będziesz płacić nawet kilkaset złotych miesięcznie więcej (ubezpieczenie pomostowe i ewentualnie ubezpieczenie niskiego wkładu własnego). Później może to być kilkaset złotych rocznie.

Prowizja biura nieruchomości (jeśli kupujesz z pomocą pośrednika)

Jeśli decydujesz się na mieszkanie z rynku wtórnego, jest prawdopodobieństwo, że w transakcję zaangażowany będzie pośrednik obrotu nieruchomościami. Prowizja pośrednika może wynieść od 1,5 do nawet 3,5% wartości nieruchomości, do czego należy jeszcze doliczyć VAT. W polskim prawie nie ma jednoznacznego przepisu określającego, która strona transakcji powinna płacić prowizję, choć ostatnio (stan na lipiec 2026) mówi się o planach uporządkowania tej sytuacji.

Aktualnie w praktyce najczęściej płaci ta strona, która zawarła umowę z pośrednikiem, choć zdarza się też, że strony płacą po połowie. Zwróć więc uwagę na zapisy w umowie pośrednictwa, a jeśli nie Ty ją zawierasz – zapytaj sprzedającego, jakie są zasady płatności, by potem uniknąć niespodzianek.

Dodatkowe opłaty poza ceną nieruchomości są więc zależne od szeregu czynników. Jeśli jednak przyjmiemy, że kupujemy wspomniane wcześniej przykładowe mieszkanie za 600 tys. zł, to przy najbardziej kosztownym scenariuszu (brak zwolnienia z PCC, maksymalna taksa notarialna, finansowanie kredytem hipotecznym, niski wkład własny,  konieczność zapłaty prowizji pośrednika i prowizji banku) może to być nawet kwota rzędu 30-40 tys. zł.