Pośrednikiem nieruchomości może zostać obecnie każdy

Korzystanie z usług agentów nieruchomości wiąże się ze sporym wydatkiem. Pośrednicy pobierają średnio od 2 do 4% netto ceny transakcyjnej. Do tego trzeba doliczyć podatek VAT w wysokości 23%. Co więcej, w wielu przypadkach takie samo wynagrodzenie muszą zapłacić obie strony – sprzedający i kupujący – co oznacza, że łącznie pośrednik uzyskuje od 4 do 8% ceny transakcyjnej. Biorąc pod uwagę średnie ceny rynkowe, na jednej transakcji agent może zarobić od 6 do nawet 25 tys. zł. Tymczasem pośrednikiem nieruchomości może obecnie zostać każdy.

Według serwisu wyborcza.biz przedstawiciele branży są w trakcie rozmów z Ministerstwem Rozwoju i Technologii. Bardzo prawdopodobne, że zostanie wprowadzona ważna dla stron transakcji zmiana – zakaz pobierania prowizji od kupującego i sprzedającego jednocześnie.

Zawód pośrednika był już uregulowany

Wcześniej zawód ten uregulowano w 1997 roku. Każdy agent nieruchomości musiał posiadać licencję, a wcześniej odbyć kurs i zdać egzamin. W 2014 roku doszło do deregulacji zawodu i od tej pory pośrednikiem może być każdy. Przedstawiciele Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości zwrócili uwagę, że w efekcie w branży mogą pracować osoby, które nie mają odpowiedniego wykształcenia oraz przygotowania zawodowego. Prowadzi to w konsekwencji do większej liczby roszczeń odszkodowawczych.

Branża chce powstania rejestru agentów nieruchomości

Według informacji portalu wyborcza.biz branża nieruchomości oczekuje stworzenia rejestru osób, które wykonują zawód pośrednika i zarządcy nieruchomości. Uzyskanie wpisu wymagałoby odbycia kursu, a także posiadania odpowiedniego wykształcenia. Wpis nie byłyby na stałe – możliwe ma być również jego wykreślenie.

Jak uzyskać licencję pośrednika w obrocie nieruchomościami?

Mimo braku formalnego obowiązku wielu specjalistów z branży nieruchomości decyduje się na uzyskanie licencji Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN).

Może to zrobić osoba, która:

• ma co najmniej średnie wykształcenie;
• zaakceptuje Regulamin nadawania licencji Pośrednika w Obrocie Nieruchomościami i Zarządcy Nieruchomości PFRN;
• przyjmie obowiązek stosowania Kodeksu Etyki Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i Zarządców Nieruchomości.

Ścieżka uzyskania licencji wygląda inaczej w przypadku osób, które:

• mają państwową licencję wydaną do 31.12.2013,
• zdobyły wyższe wykształcenie w zakresie pośrednictwa lub zarządzania nieruchomościami,
• rozpoczynają pracę w zawodzie.

Odnowienie licencji (raz na 3 lata) kosztuje 98,4 zł dla członków stowarzyszeń zrzeszonych w PFRN i 184,50 zł dla osób spoza PFRN. W przypadku odnowienia licencji po upływie 24 miesięcy od daty jej wygaśnięcia opłata wynosi 184,50 zł dla członków stowarzyszeń zrzeszonych w PFRN, a 295,20 zł dla osób spoza PFRN.

Artykuł Będzie ponowna regulacja zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami? pochodzi z serwisu Wyższa Szkoła Marketingu i Biznesu.

Balkon – część mieszkania czy elewacji?

W praktyce wielu właścicieli traktuje balkon jako element mieszkania, bo korzystają z niego wyłącznie oni. Z punktu widzenia prawa balkon jest jednak elementem bryły budynku i elewacji. Dlatego każda większa ingerencja (zabudowa, montaż okien, stałych konstrukcji czy zadaszeń) wpływa na wygląd całego bloku i może zostać potraktowana jako samowola budowlana.

Przed takimi pracami trzeba zgłosić roboty do urzędu (gminy lub starostwa) i uzyskać zgodę wspólnoty lub spółdzielni. Brak zgód może skończyć się interwencją nadzoru budowlanego, nakazem rozbiórki zabudowy i koniecznością przywrócenia balkonu do stanu pierwotnego na koszt właściciela.

Co dokładnie ma się zmienić?

Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali przewiduje, że za utrzymanie, konserwację i naprawę elementów konstrukcyjnych balkonów odpowiada wspólnota mieszkaniowa. Chodzi m.in. o:

• płytę balkonową,
• dźwigary i inne elementy nośne,
• balustrady,
• detale architektoniczne trwale związane z budynkiem.

Oznacza to, że jeśli balkon koroduje, kruszy się, odspajają się elementy balustrady albo istnieje ryzyko odpadania fragmentów na chodnik, obowiązek działania spoczywa na wspólnocie. To ona organizuje remont, wybiera wykonawcę i finansuje prace z funduszu remontowego lub dodatkowych zaliczek.

Nowe przepisy mają zakończyć dotychczasową praktykę, w której odpowiedzialność oceniano różnie – np. inaczej w przypadku balkonów narożnych, loggii czy galerii.

Co pozostaje obowiązkiem właściciela?

Planowana zmiana nie oznacza, że właściciel będzie zwolniony ze wszystkich obowiązków. Po jego stronie najprawdopodobniej pozostaną:

• utrzymanie czystości,
• malowanie i aranżacja wewnętrznej części balkonu,
• naprawy elementów wprowadzonych przez niego (np. własne zabudowy, markizy, rolety, donice z trwałym mocowaniem).

Jeśli właściciel wykonał na balkonie przeróbki bez zgód i formalności, nadal będzie ponosił za nie odpowiedzialność – także wtedy, gdy nowe prawo wejdzie w życie.

Podsumowując, dla właścicieli mieszkań planowane zmiany to przede wszystkim większa jasność i możliwość egzekwowania od wspólnoty działań w przypadku zagrożenia bezpieczeństwa. Z kolei wspólnoty będą musiały lepiej planować remonty i uwzględnić balkony w przeglądach technicznych oraz budżetach.

Nowelizacja ma uporządkować odpowiedzialność, ale nie zwalnia żadnej ze stron z dbałości o bezpieczeństwo i zgodność prac z prawem budowlanym.

Artykuł Kto będzie odpowiadał za remont balkonów? pochodzi z serwisu Wyższa Szkoła Marketingu i Biznesu.

Rekordowe dane GUS. Rynek wtórny wyraźnie przed pierwotnym

Z raportu GUS „Obrót nieruchomościami w 2024 r.” wynika, że niemal 60% wszystkich transakcji dotyczyło mieszkań z drugiej ręki. W 2024 r. sprzedano ich około 148 tys., czyli o 12% więcej niż rok wcześniej. To wynik, który może okazać się historycznym rekordem. Łącznie właściciela zmieniło 255,3 tys. mieszkań, czyli o 5% więcej niż w 2023 r. Eksperci z portalu GetHome.pl zauważają, że używane mieszkania ponownie znalazły się w centrum zainteresowania kupujących. Zwracają oni jednak uwagę, że udział rynku pierwotnego w statystykach jest zaniżony, ponieważ GUS uwzględnia jedynie transakcje zakończone aktem notarialnym, a nie wcześniej zawierane umowy deweloperskie.

Odbicie po kryzysie i odwrócenie trendu

Silny wzrost sprzedaży mieszkań używanych nastąpił po dwóch trudnych latach. W 2020 r. rynek wtórny ucierpiał z powodu pandemii, notując spadek sprzedaży o 11%, a w 2022 r. po zaostrzeniu polityki kredytowej o kolejne 17%. W tym samym czasie rynek pierwotny formalnie rósł, na co wpłynęły umowy zawarte jeszcze przed kryzysem. Rok 2024 przyniósł jednak wyraźne odwrócenie tej tendencji. Kupujący, mierząc się z wysokimi cenami i ograniczoną dostępnością kredytów, zaczęli częściej wybierać tańsze i szybciej dostępne lokale z rynku wtórnego.

Prawie cała Polska wybiera mieszkania używane

Przewaga rynku wtórnego była widoczna w 14 z 16 województw. Tylko w Małopolsce i na Podlasiu nowe mieszkania cieszyły się większym zainteresowaniem. Co istotne, nawet w regionach uznawanych za silnie „deweloperskie”, takich jak Mazowsze czy Dolny Śląsk, większość transakcji dotyczyła lokali używanych. Najwięcej mieszkań sprzedano w największych miastach: w Warszawie (15,7 tys.), Krakowie (około 6 tys.) oraz Wrocławiu (5,9 tys.). To właśnie tam różnice cenowe między rynkiem pierwotnym a wtórnym najmocniej wpływały na decyzje kupujących.

Cena nadal kluczowym argumentem

Średnia cena nowego mieszkania w 2024 r. wyniosła 536,3 tys. zł, podczas gdy lokalu z rynku wtórnego 451,5 tys. zł. Różnice widać także w cenach metra kwadratowego: około 9,6 tys. zł na rynku pierwotnym wobec 8,5 tys. zł na wtórnym. Mediany cen były jeszcze niższe i wynosiły odpowiednio 8,9 tys. zł oraz 7,5 tys. zł za metr. Wyjątkiem było województwo mazowieckie, gdzie statystycznie tańsze okazały się mieszkania nowe. Eksperci podkreślają jednak, że dane notarialne nie zawsze oddają aktualne realia rynku pierwotnego, ponieważ od podpisania umowy do jej finalizacji ceny często zdążają wzrosnąć.

Lokalizacja i infrastruktura kontra nowoczesność

Popularność rynku wtórnego to nie tylko efekt niższych cen. Duże znaczenie ma także lokalizacja. Starsze osiedla oferują rozwiniętą infrastrukturę, dostęp do komunikacji miejskiej, szkół, przedszkoli i usług publicznych, co dla wielu kupujących jest ważniejsze niż nowy standard budynku. Z kolei rynek pierwotny przyciąga nowoczesnymi rozwiązaniami technicznymi, windami, większą liczbą miejsc parkingowych oraz indywidualnym rozliczaniem kosztów mediów. W czasach rosnących opłat eksploatacyjnych są to argumenty, które wciąż przemawiają do części klientów.

Artykuł Rynek wtórny wygrywa z pierwotnym – dlaczego Polacy wolą mieszkania z drugiej ręki? pochodzi z serwisu Wyższa Szkoła Marketingu i Biznesu.

Przez lata właściciele zabytków skarżyli się, że nawet drobne działania wymagały stosu dokumentów i długiego oczekiwania na decyzje. Nowe przepisy mają to zmienić: mniej papierów, więcej spraw załatwianych w trybie zgłoszenia, ale przy zachowaniu kontroli nad kluczowymi ingerencjami w substancję zabytkową. Podstawą zmian jest ustawa z 9 października 2025 r. nowelizująca przepisy o ochronie zabytków.

Wycinka drzew — jedna decyzja zamiast dwóch

Do tej pory wycięcie drzewa na terenie wpisanym do rejestru zabytków wymagało dwóch odrębnych zgód – z ustawy o ochronie zabytków i z ustawy o ochronie przyrody. W praktyce oznaczało to podwójne postępowanie administracyjne w tej samej sprawie.

Po zmianach konserwator ma wydawać jedną, skonsolidowaną decyzję, obejmującą wszystkie podstawy prawne. Dla właściciela to krótsza procedura, mniejsze ryzyko błędów i szybsze rozstrzygnięcie, czy drzewo można usunąć.

Milcząca zgoda konserwatora

Drugą ważną zmianą jest wprowadzenie milczącej zgody w części spraw. Zamiast czekać na klasyczną decyzję, właściciel będzie składał zgłoszenie zamiaru wykonania prac.

Schemat działania ma być następujący:

• zgłoszenie trafia do konserwatora,
• jeśli w ciągu 60 dni organ nie wniesie sprzeciwu – uznaje się, że wyraził zgodę,
• można rozpocząć prace.

Konserwator będzie mógł także wydać zaświadczenie o braku podstaw do sprzeciwu wcześniej, co pozwoli ruszyć z robotami bez czekania na upływ całego terminu.

Uproszczona procedura tylko dla części prac

Tryb zgłoszenia z milczącą zgodą ma dotyczyć m.in.:

• robót budowlanych w otoczeniu zabytku,
• montażu urządzeń technicznych (np. klimatyzatorów, kamer, anten) na budynkach zabytkowych,
• umieszczania reklam na obiektach objętych ochroną,
• zmiany przeznaczenia lub sposobu użytkowania zabytku,
• przenoszenia zabytków ruchomych, jeśli wpływa to na utrwalony wystrój wnętrza.

Zabytki wciąż pod nadzorem

Uproszczenia nie odbierają konserwatorowi narzędzi nadzoru. W procedurze zgłoszeniowej może on wnieść sprzeciw, jeśli uzna, że planowane prace zagrażają zabytkowi albo wezwać do uzupełnienia braków w zgłoszeniu, co wstrzymuje bieg 60-dniowego terminu.
Kluczowe ingerencje nadal będą kontrolowane, a uproszczenia mają dotyczyć głównie prac rutynowych. Nowe rozwiązania nie wchodzą w życie od razu. Przewidziano 6-miesięczne vacatio legis, więc realne ułatwienia pojawią się w połowie 2026 r. A część przepisów powiązanych z wcześniejszą nowelizacją zacznie obowiązywać dopiero od 1 stycznia 2027 r. Właściciele zabytków muszą więc jeszcze uzbroić się w cierpliwość.

Artykuł Łatwiejsze procedury dla właścicieli zabytkowych nieruchomości pochodzi z serwisu Wyższa Szkoła Marketingu i Biznesu.

Kiedy warto rozważyć zamianę mieszkania?

Zamiana mieszkania jest dobrym rozwiązaniem w kilku typowych sytuacjach życiowych. Najczęstszym powodem są zmieniające się potrzeby, na przykład narodziny dziecka i chęć zamieszkania w większym lokum. Równie często jest nim zmiana lokalizacji – bliżej pracy, szkoły czy rodziny. Taka transakcja jest najlepszą opcją dla osób, które nie mają zdolności kredytowej, a chcą zmienić miejsce zamieszkania. Dzięki takiej formie można to zrobić bez udziału banku i bez potrzeby zaciągania nowego zobowiązania finansowego.

Procedura w skrócie

Na początku należy znaleźć drugą stronę transakcji, samodzielnie lub z pomocą biura nieruchomości, a następnie ustalić wartości obu mieszkań. Najlepiej, aby wyceny dokonał niezależny rzeczoznawca; to pomoże uniknąć nieporozumień, zwłaszcza w przypadku dopłat.  Ważnym krokiem jest sprawdzenie stanu prawnego obu nieruchomości oraz sporządzenie umowy zamiany u notariusza. Jeśli jedno z mieszkań ma wyższą wartość, konieczne będzie dopłacenie różnicy przez jedną ze stron. Końcowym etapem jest wpisanie nowych właścicieli do ksiąg wieczystych.

Czy trzeba zapłacić podatek od zamiany mieszkania?

Tak – ale płaci go strona, która otrzymuje droższą nieruchomość. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC w wysokości 2%) obowiązuje od różnicy w wartości. Dodatkowo, jeśli od nabycia mieszkania nie minęło 5 lat, może pojawić się obowiązek zapłaty 19% podatku dochodowego (PIT). Zwolnienie z tego podatku przysługuje, jeżeli uzyskana wartość zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat.

Na co szczególnie uważać?

Zawsze sprawdź stan prawny nieruchomości – brak zadłużeń, wpisów w księdze wieczystej czy ograniczonych praw osób trzecich to podstawa. Dzięki temu unikniesz przykrych niespodzianek lub komplikacji prawnych. Ustal wszystkie szczegóły na piśmie, takie jak metraż mieszkania, termin przekazania czy ewentualna dopłata. Jeśli któraś ze stron korzysta z kredytu, procedura może się wydłużyć i wymagać dodatkowych zgód ze strony banku.

Praktyczne porady

Zanim podejmiesz decyzję, zastanów się czego naprawdę oczekujesz — większego metrażu, lepszej lokalizacji, a może niższych opłat? Zadbaj o rzetelną wycenę, zabezpiecz wszystkie ustalenia na piśmie: metraż, warunki przekazania, ewentualne wyposażenie. Warto skorzystać z pomocy doradcy lub notariusza. Porównaj opłaty eksploatacyjne, możesz na tym zyskać, ale równie dobrze… stracić. Dobrze przygotowana zamiana mieszkania to rozwiązanie, które może być wygodną i bezpieczną alternatywą dla klasycznej sprzedaży i zakupu.

Artykuł Na czym polega zamiana mieszkania? pochodzi z serwisu Wyższa Szkoła Marketingu i Biznesu.

Rynek wtórny prześciga rynek pierwotny

Przewaga rynku wtórnego nad pierwotnym w zakresie dostępności mieszkań na przeciętną kieszeń jest już widoczna we wszystkich największych miastach. Jeszcze w czerwcu wyjątkiem pozostawał Kraków, jednak w lipcu także tam, licząc w przeliczeniu na mkw, ceny lokali z drugiej ręki spadły poniżej średnich stawek za mieszkania od deweloperów.

Według autorów raportu, przy rosnącej podaży mieszkań z rynku pierwotnego właściciele lokali z drugiej ręki muszą być bardziej skłonni do ustępstw wobec kupujących, negocjować, ale też obniżać ceny już na etapie oferty. Efektem tego jest zauważalny spadek średnich stawek w największych miastach. Dane portalu GetHome.pl pokazują, że w lipcu w stolicy mieszkania na rynku wtórnym były średnio o 3% tańsze niż rok wcześniej, osiągając poziom około 17,8 tys. zł za mkw. W Krakowie spadek był jeszcze wyraźniejszy, gdyż ceny obniżyły się o 6%, do średnio 16,6 tys. zł za mkw.

W największych metropoliach wciąż drogo

W innych dużych miastach ceny mieszkań z rynku wtórnego w lipcu jednak wciąż były wyższe niż rok wcześniej. W Trójmieście wzrosły o 5%, osiągając średnio 16,1 tys. zł za mkw., w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii o 4% do poziomu 8,8 tys. zł, w Łodzi o 3% do 8,9 tys. zł, a we Wrocławiu i Poznaniu o 1%, gdzie średnie wyniosły odpowiednio 14,2 tys. zł i 11,8 tys. zł za mkw.

W większości metropolii ceny nowych mieszkań rosły w tym samym czasie jeszcze szybciej. Łódź wyróżnia się specyfiką rynku wtórnego, zdominowanego przez mieszkania w blokach z PRL i starych kamienicach. Wzrost średnich cen może tam wynikać głównie z rosnącego udziału nowych lokali, których w ostatnich latach powstało bardzo dużo.

Raport wskazuje, że po chwilowej stabilizacji podaży mieszkań z drugiej ręki w maju, lipiec był już drugim z kolei miesiącem spadku liczby ofert w większości dużych miast. Dane portalu Adradar pokazują, że na przykład w stolicy liczba unikalnych ogłoszeń zmniejszyła się o 4% do 17,6 tys., a w Trójmieście o 3% do 8,6 tys. Jedynie w Łodzi sytuacja pozostała bez zmian, natomiast w Katowicach oferta zwiększyła się o 4% do 2,4 tys. lokali, a w Poznaniu o 3% do 4 tys.

Zdaniem ekspertów, na rynek wtórny silnie oddziałuje poprawa dostępności kredytów hipotecznych, tym samym rośnie nie tylko liczba wystawianych mieszkań, ale także ich sprzedaż. Według raportu w lipcu pojawiło się 33,5 tys. nowych unikalnych ogłoszeń, czyli o 8% więcej niż miesiąc wcześniej. Z rynku zniknęło natomiast 35,5 tys. ofert, co oznacza wzrost o 6% w porównaniu z czerwcem.

Kupujący już nie chcą czekać

Spadek stóp procentowych oraz rezygnacja rządu z programu dopłat do kredytów sprawiły, że kupujący nie odkładali już decyzji o zakupie mieszkań z rynku wtórnego. Wzrost popytu potwierdza także skrócenie czasu sprzedaży, a mianowicie w drugim kwartale transakcje w Warszawie finalizowano średnio o 24 dni szybciej niż na początku roku, a w pięciu największych miastach o 7 dni.

Artykuł Dostępność mieszkań większa na rynku wtórnym niż na pierwotnym pochodzi z serwisu Wyższa Szkoła Marketingu i Biznesu.

Nowe życie w starej dzielnicy

Gentryfikacja to zmiany, które zachodzą, gdy do mniej zamożnej, często zaniedbanej okolicy zaczynają wprowadzać się osoby z wyższymi dochodami. Ich obecność przyciąga inwestorów, deweloperów i nowych przedsiębiorców. Odnawiane są kamienice, remontowane ulice, powstają kawiarnie, galerie i sklepy z modnym wystrojem. Na pierwszy rzut oka wszystko wygląda dobrze – przecież estetyczniejsze i bezpieczniejsze miasto to korzyść dla wszystkich, prawda?
W rzeczywistości jednak te zmiany rzadko są neutralne. Bo choć dzielnica zyskuje „drugie życie”, to życie to często nie jest już dostępne dla jej dotychczasowych mieszkańców.

Gdy ceny rosną, ludzie odchodzą

Wraz z gentryfikacją rosną koszty życia – wyższe czynsze, droższe jedzenie, opłaty za usługi. Osoby, które mieszkały w danej okolicy od lat, zaczynają mieć trudność z opłaceniem mieszkania czy znalezieniem sklepu, na który ich stać. Lokalni najemcy i przedsiębiorcy ustępują miejsca nowym – z lepszym budżetem i innym stylem życia.

Nie chodzi tylko o pieniądze. Gentryfikacja wpływa też na atmosferę miejsca. Znika to, co budowało lokalną tożsamość – znajome twarze, sąsiedzkie relacje, ulubione warzywniaki czy małe punkty usługowe. W ich miejsce wchodzą sieciówki, modne knajpki i „klimat”, który często ma niewiele wspólnego z dawnym charakterem dzielnicy.

Miasto dla wszystkich czy tylko dla wybranych?

Gentryfikacja to nie tylko problem ekonomiczny, ale też społeczny. Nowi mieszkańcy mają inne potrzeby i inne oczekiwania wobec przestrzeni publicznej. Czasem rodzi to napięcia, gdyż jedni chcą spokoju i koncertów jazzowych, a drudzy po prostu miejsca do życia bez presji wyprowadzki. Do tego dochodzą decyzje miejskich władz, które sprzedają publiczne tereny lub inwestują głównie tam, gdzie mogą liczyć na szybki zysk.

Czy da się gentryfikować odpowiedzialnie? Teoretycznie tak – jeśli miasto planuje zmiany z myślą o wszystkich mieszkańcach, chroni lokale komunalne, wspiera lokalnych przedsiębiorców i zapewnia różnorodność. Problem w tym, że w praktyce rzadko się to udaje.

Gentryfikacja nie musi być zła z definicji. Warto jednak zadać sobie pytanie – czy rozwój dzielnicy powinien oznaczać, że dotychczasowi mieszkańcy muszą z niej odejść? Bo miasto to nie tylko przestrzeń, ale przede wszystkim ludzie.

Artykuł Czym jest gentryfikacja? pochodzi z serwisu Wyższa Szkoła Marketingu i Biznesu.

Wśród największych polskich miast różnica pomiędzy średnimi oczekiwaniami sprzedających lokale z rynku wtórnego a kwotami ostatecznie płaconymi, po raz kolejny obniżyła się w Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Katowicach i Wrocławiu, gdzie różnica była najniższa i w IV kw. ubiegłego roku wyniosła 5,9%.

Jeszcze wyraźniej widać to w ujęciu rocznym, gdy rozważamy IV kw. 2023 r., kiedy to popyt napompowany przez Bezpieczny kredyt 2%, odpowiedzialny był za galopujące ceny mieszkań i jeszcze szybciej rosnące oczekiwania sprzedających. Wówczas różnica wynosiła od 14 do ponad 20%.

Wciąż w ujęciu rocznym zarówno średnie kwoty płacone za mieszkania, jak i wpisywane w ogłoszeniach stale pną się w górę. Przeciętne ceny transakcyjne rosły w relacji rocznej od niemal 9% w Łodzi do 21% w Krakowie, ale za to średnia wycena lokali z rynku wtórnego zwiększyła się w IV kw. 2024 r. od 3% w stolicy Wielkopolski do 13% w Katowicach.

Różnica wzrosła natomiast w Warszawie, gdzie zdecydowanie wyraźniej od średniej ceny ofertowej zmalała przeciętna kwota płacona za mieszkania zakupione na rynku wtórnym – o 6,2%, co nominalnie przekłada się na ok. 1000 zł za mkw.

Rosną możliwości negocjacyjne

Kupujący w końcu znaleźli się w korzystniejszej sytuacji. Otóż nie tylko odnotowuje się spadek stawek wpisywanych w ogłoszeniach, ale coraz częściej na rynku wtórnym dochodzi do negocjacji cenowych.

Dane wskazują, że zarówno w relacji kwartalnej, jak i rocznej średnie możliwości negocjacyjne okazywały się wyższe. Najbardziej otwarci na negocjacje okazali się sprzedający w Gdańsku i Krakowie, gdzie średnio można było wynegocjować obniżkę o odpowiednio 4,4 i 4,2 %.

Podaż mieszkań pnie się w górę

Akcje rabatowe stosowane przez deweloperów oraz obniżające się oczekiwania sprzedających mieszkania z rynku wtórnego, okazują się nie do końca skuteczne, gdyż popyt na mieszkania niekonieczne wzrasta.

Tymczasem początek tego roku stoi pod znakiem rekordowej podaży mieszkań w największych polskich metropoliach. Otóż na początku lutego liczba ofert sprzedaży lokali w stolicy, Krakowie, Łodzi i Katowicach ustanowiła nowy rekord. Jak pokazują dane, w serwisach Otodom i OLX, na siedmiu największych rynkach nieruchomości w kraju dostępnych było już blisko 103 tys. ofert. Tym samym jest to wynik o 54,6%, a nominalnie o 36,3 tys. oferty wyższy, w porównaniu do analogicznego okresu w poprzednim roku.

Dane przedstawione przez Cenatorium również pokazują, że w IV kw. 2024 r. deweloperzy operujący na siedmiu największych rynkach, warszawskim, krakowskim, wrocławskim, łódzkim, poznańskim i trójmiejskim, wprowadzili do oferty 11,6 tys. mieszkań. Jednocześnie udało im się sprzedać 9,3 tys. lokali. Tym samym dostępna oferta wzrosła do 54,5 tys. mieszkań.

Artykuł Mniejsza luka między cenami ofertowymi a transakcyjnymi pochodzi z serwisu Wyższa Szkoła Marketingu i Biznesu.

Obowiązujące od początku roku nowe przepisy dotyczące podatku od nieruchomości wprowadzają nową definicję budynku. Jest teraz ona zgodna z zapisami stosowanymi wcześniej w ustawie Prawo budowlane.

Nowa definicja budynku i budowli

Na potrzeby przepisów podatkowych budynek zdefiniowano jako obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.

Ważnym elementem jest wskazanie, że budynkiem nie jest obiekt przeznaczony do gromadzenia materiałów sypkich, w kawałkach, ciekłych lub gazowych, którego podstawową cechą wyznaczającą jego przeznaczenie jest pojemność. Tym samym rozwiano wątpliwości dotyczące interpretacji wcześniej obowiązujących przepisów.

W znacznym stopniu zmieniła się definicja budowli, jednak jest ona niejednorodna i składa się z kilku składników, co zdaniem ekspertów może powodować problemy w stosowaniu nowych przepisów.

Szeroki zakres obiektów zdefiniowanych jako budowle

Ustawodawca przyjmuje katalog 28 kategorii, w którym jako budowla są definiowane takie obiekty jak np.: odkryte obiekty sportowe, zbiorniki wodne i retencyjne, obiekty hydrologiczne, obiekt kontenerowy trwale związany z gruntem, obiekty liniowe (w tym m.in. wodociągi, gazociągi, trakcje elektroenergetyczne, kanalizacje kablowe i kanały technologiczne), przystanie, powierzchnie lotniskowe, drogi tunele, ogrodzenia, składowiska odpadów, parkingi, kominy.

Obiekty wymienione w katalogu będą jednak traktowane jako budowle tylko pod warunkiem, że nie będą one spełniać definicji budynku.

Budowlami w myśl nowych przepisów będą również urządzania budowlane, w tym przyłącza i urządzenia instalacyjne oraz inne urządzenia techniczne związane bezpośrednio z budynkiem lub obiektem wskazanym z załącznikiem.

Będą nimi również  inne urządzenia techniczne niż związane z budynkiem lub obiektem wskazanym w załączniku w zakresie części budowlanej, a także fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne. Oznacza to, że opodatkowane mogą być urządzenia techniczne stanowiące cześć obiektu niebędącego budynkiem ani budowlą.

Podział jednego obiektu na budynek, budowlę i część nieopodatkowaną

Spore problemy mogą się pojawić przy obliczaniu podatku od nieruchomości w przypadku np. instalacji fotowoltaicznych. Ustawa określa, że taki obiekt jest budowlą, ale wyłącznie w części budowlanej i w zakresie, w jakim nie są one budynkiem. Podatkiem objęte będą części budowlane, a to oznacza, że konieczny będzie podział takiej instalacji na budynek, budowlę oraz część, która nie zostanie opodatkowana.

Przepisy te będą dotyczyć również m.in. innych elektrowni (np. wiatrowych), biogazowni, magazynów energii, ale również wyciągów narciarskich czy kolei linowych.

Brak wyjaśnienia użytych pojęć

Przyjęte definicje są skomplikowane. Szczególnie określenie budowli daje przestrzeń do interpretacji zapisów w niejednoznaczny sposób. Brakuje również szczegółowego wyjaśnienia użytych określeń. Pojęcie robót budowlanych użyte zarówno w definicji budynku, jak i budowli wynika z przepisów prawa budowlanego i nie zostało dokładnie wyjaśnione w przepisach podatkowych.

Artykuł Nowe przepisy dotyczące podatku od nieruchomości – niejasności i kwestie sporne pochodzi z serwisu Wyższa Szkoła Marketingu i Biznesu.

Z najnowszego „Pulsu Nieruchomości” przygotowanego przez PKO BP wynika, że segment działek pod zabudowę to wciąż dobra inwestycja. Dane z 2023 roku pokazują, że grunty są droższe o około 20 proc. niż rok wcześniej. Zeszły rok w segmencie działek budowlanych upłynął pod znakiem znacznego ożywienia. W segmencie gruntów pod zabudowę biurową i handlową panowała stabilizacja, natomiast działki z przeznaczeniem pod magazyny delikatnie staniały.

Najdroższe działki w Warszawie, Gdańsku i Krakowie

W miastach, które zamieszkuje przynajmniej 200 tys. osób, cena gruntów pod zabudowę wyniosła w 2023 roku 276 zł za metr kwadratowy i była niższa o 56 zł w porównaniu do poprzedniego roku. Analitycy PKO BP wyjaśniają jednak, że nie jest to odzwierciedlenie ogólnego trendu, bo liczba zawartych transakcji była niewielka (tylko 384).

W miastach grodzkich poniżej 200 tys. mieszkańców takich operacji było 742 w ciągu roku, a średnia cena za metr kwadratowy gruntu była wyższa o 20 proc. r/r. Z kolei w małych i średnich miastach działki zdrożały średnio o 19 proc. r/r, a poza miastami o 21 proc.

Najdroższe działki budowlane są w Warszawie, Gdańsku i Krakowie. Jednak co ciekawe, w II kwartale 2023 roku aż o 26,8 proc. r/r zwiększyły się ceny gruntów w Lublinie, co pokazuje, że staje się on atrakcyjną lokalizacją pod inwestycje mieszkaniowe.

W Warszawie i okolicach ceny ziemi cały czas pozostają najwyższe w Polsce. Jednak pozytywną informacją jest fakt, że w całym województwie mazowieckim ceny zaczęły się wreszcie stabilizować.

Pod koniec 2023 roku wzrost liczby wydawanych pozwoleń na budowę

Niestabilne otoczenie regulacyjne i makroekonomiczne sprawiły, że zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy indywidualni przez większość 2023 roku wnioskowali o mniejszą liczbę pozwoleń na budowę niż w poprzednich latach.

Jednak spadek poziomu inflacji i program Bezpieczny Kredyt 2 proc. spowodowały, że pod koniec ubiegłego roku liczba wydawanych pozwoleń zaczęła rosnąć. I kwartał 2024 roku przyniósł wzrosty o 45 proc. r/r w przypadku deweloperów i 13 proc. r/r w przypadku inwestorów indywidualnych.

Ta zwiększona aktywność od razu przełożyła się na wzrost cen gruntów. Jak podaje NBP, grunty pod wielorodzinne inwestycje mieszkaniowe podrożały o 32 proc. w bardzo dobrych lokalizacjach i o 20 proc. w przeciętnych.

Analitycy PKO BP twierdzą, że ten trend będzie się utrzymywał, bo w 2023 roku znacznie zmalała podaż atrakcyjnych działek. Grunty na sprzedaż dla deweloperów są wciąż dostępne, ale ich przygotowanie jest czasochłonne i wymaga poświęcenia nakładów finansowych, co zmniejsza ogólną opłacalność inwestycji.

Artykuł Ceny i sprzedaż działek w 2023 roku pochodzi z serwisu Wyższa Szkoła Marketingu i Biznesu.