Zabytkowa nieruchomość – o czym warto wiedzieć, zanim kupisz?

• lpudeb

Zakup zabytkowej nieruchomości może być spełnieniem marzeń o niepowtarzalnym klimacie, wyjątkowej architekturze i historii zaklętej w murach. Jednak za romantyczną wizją często kryją się liczne formalności, ograniczenia i koszty, które warto dobrze poznać przed podjęciem decyzji o zakupie.

Określenie zabytkowa nieruchomość stosujemy w przypadku budynków wpisanych do rejestru zabytków, który jest prowadzony przez każdego wojewódzkiego konserwatora zabytków, lub nieruchomości widniejących w Gminnej Ewidencji Zabytków. Może to być również obiekt objęty ochroną na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub uznany za pomniki historii. Nieruchomość może być traktowana w odmienny sposób w zależności od rejestru, w którym się znajduje, a na jej właścicielu mogą ciążyć różne obowiązki.

Ograniczenia w użytkowaniu i remontach

Posiadanie zabytkowej nieruchomości wiąże się z ograniczeniami w zakresie remontów, modernizacji czy nawet zmiany koloru elewacji. Każda ingerencja w strukturę budynku wymaga zgody konserwatora. Często obowiązuje zakaz stosowania nowoczesnych materiałów czy technologii, a prace muszą być prowadzone zgodnie z wytycznymi konserwatorskimi i pod nadzorem specjalisty.

To oznacza, że odnowienie zabytku może być znacznie droższe i bardziej czasochłonne niż w przypadku zwykłego budynku. Prace muszą być też często wykonywane przez wyspecjalizowane firmy konserwatorskie, co dodatkowo podnosi koszty.

Obowiązki właściciela

Właściciel zabytku ma prawo do korzystania z wyjątkowej nieruchomości, ale ma również obowiązek jej utrzymania w należytym stanie technicznym. Zaniedbania mogą skutkować karami finansowymi lub nakazem wykonania określonych prac.

Trzeba też pamiętać, że ubezpieczenie takiej nieruchomości jest zazwyczaj dużo droższe. Ze względu na wyższe ryzyko banki niechętnie udzielają kredytów hipotecznych, których zabezpieczeniem ma być zabytkowy obiekt.

Z drugiej strony, posiadanie zabytku daje dostęp do różnych form wsparcia finansowego. Właściciele mogą ubiegać się o dotacje z budżetu państwa, województwa, gminy lub ze środków unijnych na prace konserwatorskie i restauratorskie. Istnieją też ulgi podatkowe, np. możliwość odliczenia wydatków na remont zabytku od podstawy opodatkowania, pod warunkiem spełnienia określonych wymagań formalnych.

Stan techniczny i dokumentacja

Przed zakupem warto zlecić szczegółową ekspertyzę techniczną. Wiele zabytkowych budynków kryje poważne wady konstrukcyjne: od zawilgoconych fundamentów po zniszczone stropy i przestarzałe instalacje. Brak dokumentacji projektowej czy nieczytelna historia użytkowania może utrudnić przeprowadzenie właściwych prac modernizacyjnych.

Dobrym pomysłem jest też zapoznanie się z wcześniejszymi decyzjami konserwatora i uzyskaniem informacji, czy są już opracowane zalecenia konserwatorskie. To dokument określający zakres dopuszczalnych działań.

Znaczenie ma również otoczenie zabytku. Wiele obiektów znajduje się na obszarach objętych ochroną konserwatorską, co ogranicza możliwość prowadzenia działalności gospodarczej czy wprowadzania zmian w przestrzeni wokół budynku. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może narzucać dodatkowe ograniczenia, np. zakaz dobudowy, zmiany sposobu użytkowania czy ogrodzenia działki.

Zabytkowa nieruchomość może być dobrą inwestycją, zwłaszcza jeśli zostanie przeznaczona na działalność komercyjną (np. hotel butikowy, restaurację czy siedzibę firmy). Z drugiej strony, brak elastyczności w użytkowaniu i wysokie koszty utrzymania mogą zniechęcić potencjalnych najemców lub klientów. Dlatego przed zakupem warto sporządzić dokładny biznesplan lub oszacować realny zwrot z inwestycji.