Rynek wtórny wygrywa z pierwotnym – dlaczego Polacy wolą mieszkania z drugiej ręki?

• lpudeb

Rok 2024 przyniósł niespodziewaną zmianę preferencji kupujących mieszkania w Polsce. Mimo dużej aktywności deweloperów i szerokiej oferty nowych inwestycji, to lokale z rynku wtórnego sprzedawały się szybciej i częściej. Dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że używane mieszkania nie tylko odrobiły straty po słabszych latach, ale stały się głównym motorem rynku nieruchomości.

Rekordowe dane GUS. Rynek wtórny wyraźnie przed pierwotnym

Z raportu GUS „Obrót nieruchomościami w 2024 r.” wynika, że niemal 60% wszystkich transakcji dotyczyło mieszkań z drugiej ręki. W 2024 r. sprzedano ich około 148 tys., czyli o 12% więcej niż rok wcześniej. To wynik, który może okazać się historycznym rekordem. Łącznie właściciela zmieniło 255,3 tys. mieszkań, czyli o 5% więcej niż w 2023 r. Eksperci z portalu GetHome.pl zauważają, że używane mieszkania ponownie znalazły się w centrum zainteresowania kupujących. Zwracają oni jednak uwagę, że udział rynku pierwotnego w statystykach jest zaniżony, ponieważ GUS uwzględnia jedynie transakcje zakończone aktem notarialnym, a nie wcześniej zawierane umowy deweloperskie.

Odbicie po kryzysie i odwrócenie trendu

Silny wzrost sprzedaży mieszkań używanych nastąpił po dwóch trudnych latach. W 2020 r. rynek wtórny ucierpiał z powodu pandemii, notując spadek sprzedaży o 11%, a w 2022 r. po zaostrzeniu polityki kredytowej o kolejne 17%. W tym samym czasie rynek pierwotny formalnie rósł, na co wpłynęły umowy zawarte jeszcze przed kryzysem. Rok 2024 przyniósł jednak wyraźne odwrócenie tej tendencji. Kupujący, mierząc się z wysokimi cenami i ograniczoną dostępnością kredytów, zaczęli częściej wybierać tańsze i szybciej dostępne lokale z rynku wtórnego.

Prawie cała Polska wybiera mieszkania używane

Przewaga rynku wtórnego była widoczna w 14 z 16 województw. Tylko w Małopolsce i na Podlasiu nowe mieszkania cieszyły się większym zainteresowaniem. Co istotne, nawet w regionach uznawanych za silnie „deweloperskie”, takich jak Mazowsze czy Dolny Śląsk, większość transakcji dotyczyła lokali używanych. Najwięcej mieszkań sprzedano w największych miastach: w Warszawie (15,7 tys.), Krakowie (około 6 tys.) oraz Wrocławiu (5,9 tys.). To właśnie tam różnice cenowe między rynkiem pierwotnym a wtórnym najmocniej wpływały na decyzje kupujących.

Cena nadal kluczowym argumentem

Średnia cena nowego mieszkania w 2024 r. wyniosła 536,3 tys. zł, podczas gdy lokalu z rynku wtórnego 451,5 tys. zł. Różnice widać także w cenach metra kwadratowego: około 9,6 tys. zł na rynku pierwotnym wobec 8,5 tys. zł na wtórnym. Mediany cen były jeszcze niższe i wynosiły odpowiednio 8,9 tys. zł oraz 7,5 tys. zł za metr. Wyjątkiem było województwo mazowieckie, gdzie statystycznie tańsze okazały się mieszkania nowe. Eksperci podkreślają jednak, że dane notarialne nie zawsze oddają aktualne realia rynku pierwotnego, ponieważ od podpisania umowy do jej finalizacji ceny często zdążają wzrosnąć.

Lokalizacja i infrastruktura kontra nowoczesność

Popularność rynku wtórnego to nie tylko efekt niższych cen. Duże znaczenie ma także lokalizacja. Starsze osiedla oferują rozwiniętą infrastrukturę, dostęp do komunikacji miejskiej, szkół, przedszkoli i usług publicznych, co dla wielu kupujących jest ważniejsze niż nowy standard budynku. Z kolei rynek pierwotny przyciąga nowoczesnymi rozwiązaniami technicznymi, windami, większą liczbą miejsc parkingowych oraz indywidualnym rozliczaniem kosztów mediów. W czasach rosnących opłat eksploatacyjnych są to argumenty, które wciąż przemawiają do części klientów.