Kto będzie odpowiadał za remont balkonów?

• lpudeb

Projektowana zmiana ustawy o własności lokali ma rozstrzygnąć spór, z którym od lat mierzą się właściciele mieszkań i zarządcy budynków: czy za remont balkonu płaci właściciel lokalu, czy wspólnota. Rząd chce jasno wpisać do przepisów, że elementy konstrukcyjne balkonów są częścią nieruchomości wspólnej, a więc to wspólnota odpowiada za ich stan techniczny i naprawy.

Balkon – część mieszkania czy elewacji?

W praktyce wielu właścicieli traktuje balkon jako element mieszkania, bo korzystają z niego wyłącznie oni. Z punktu widzenia prawa balkon jest jednak elementem bryły budynku i elewacji. Dlatego każda większa ingerencja (zabudowa, montaż okien, stałych konstrukcji czy zadaszeń) wpływa na wygląd całego bloku i może zostać potraktowana jako samowola budowlana.

Przed takimi pracami trzeba zgłosić roboty do urzędu (gminy lub starostwa) i uzyskać zgodę wspólnoty lub spółdzielni. Brak zgód może skończyć się interwencją nadzoru budowlanego, nakazem rozbiórki zabudowy i koniecznością przywrócenia balkonu do stanu pierwotnego na koszt właściciela.

Co dokładnie ma się zmienić?

Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali przewiduje, że za utrzymanie, konserwację i naprawę elementów konstrukcyjnych balkonów odpowiada wspólnota mieszkaniowa. Chodzi m.in. o:

• płytę balkonową,
• dźwigary i inne elementy nośne,
• balustrady,
• detale architektoniczne trwale związane z budynkiem.

Oznacza to, że jeśli balkon koroduje, kruszy się, odspajają się elementy balustrady albo istnieje ryzyko odpadania fragmentów na chodnik, obowiązek działania spoczywa na wspólnocie. To ona organizuje remont, wybiera wykonawcę i finansuje prace z funduszu remontowego lub dodatkowych zaliczek.

Nowe przepisy mają zakończyć dotychczasową praktykę, w której odpowiedzialność oceniano różnie – np. inaczej w przypadku balkonów narożnych, loggii czy galerii.

Co pozostaje obowiązkiem właściciela?

Planowana zmiana nie oznacza, że właściciel będzie zwolniony ze wszystkich obowiązków. Po jego stronie najprawdopodobniej pozostaną:

• utrzymanie czystości,
• malowanie i aranżacja wewnętrznej części balkonu,
• naprawy elementów wprowadzonych przez niego (np. własne zabudowy, markizy, rolety, donice z trwałym mocowaniem).

Jeśli właściciel wykonał na balkonie przeróbki bez zgód i formalności, nadal będzie ponosił za nie odpowiedzialność – także wtedy, gdy nowe prawo wejdzie w życie.

Podsumowując, dla właścicieli mieszkań planowane zmiany to przede wszystkim większa jasność i możliwość egzekwowania od wspólnoty działań w przypadku zagrożenia bezpieczeństwa. Z kolei wspólnoty będą musiały lepiej planować remonty i uwzględnić balkony w przeglądach technicznych oraz budżetach.

Nowelizacja ma uporządkować odpowiedzialność, ale nie zwalnia żadnej ze stron z dbałości o bezpieczeństwo i zgodność prac z prawem budowlanym.