Większość rzeczy, o których tu napiszemy, zalicza się do zestawu technik home stagingu. Home staging jest dokładnie tym, o co tu nam chodzi – podnoszeniem atrakcyjności lokalu mieszkalnego przy zastosowaniu niskokosztowych metod. Jak sam zobaczysz, zakres kosztów jest różny i sam musisz zdecydować, jak duża inwestycja ci się opłaca. W naszych poradach znajdziesz też metody darmowe, wymagające jedynie nakładu twojego czasu. Tak jest chociażby z wysprzątaniem i oczyszczenie mieszkania – przede wszystkim upewnij się, że mieszkanie jest czyste i schludne, bez zbędnych przedmiotów. Z naszego doświadczenia wynika, iż na reakcję klientów najgorzej wpływa niedoczyszczona łazienka i ubikacja, więc tym pomieszczeniom poświęć wystarczająco dużo wysiłku. Użyj pachnących środków czyszczących, dzięki czemu lokal nie tylko będzie czysty, ale też wypełniony miłymi, świeżymi woniami. W kwestii odgracenia – najważniejsze jest usunięcie osobistych bibelotów, czyli tzw. depersonifikacja przestrzeni. Również istotne jest usunięcie nadmiaru mebli oraz mebli uszkodzonych.

We wstępie wspominaliśmy, że wielu sprzedających decyduje się na remont mieszkania, w celu zwiększenia jego wartości. Remont to spore przedsięwzięcie, jednak nie musisz od razu wymieniać w mieszkaniu wszystkiego – samo malowanie, chociaż niedrogie i nie zajmujące zbyt wiele czasu, przynosi rewelacyjne efekty. Tak naprawdę w przypadku większości mieszkań malowaniem można uzyskać optymalny efekt w przeliczeniu na nakład środków i pracy. Wybierz neutralne kolory, ponieważ one pasują do różnych typów aranżacji, co w przypadku mieszkania na sprzedaż jest ogromnym atutem (nigdy nie wiesz, jaką wizję wystroju będzie miał potencjalny klient). Na tym etapie wymień też zepsute gniazdka, zamki, klamki i popraw drobne niedociągnięcia w wykończeniu mieszkania.

Ogromny wpływ na atrakcyjność mieszkania ma jego oświetlenie. Upewnij się więc, że lokal ma dobrze oświetlone pomieszczenia, dodaj lampy, żarówki o większej mocy i usuń ciemne firanki. Źle oświetlona wnętrza robią przytłaczające wrażenie i nawet fajnie wykończone mogą prezentować się nieatrakcyjnie. I odwrotnie – dobrze oświetlone mieszkanie mimo białych ścian i prostego wyposażenia wygląda po prostu zachęcająco.

Jeśli czujesz w sobie żyłkę prawdziwego home stagera, zadbaj o detale. Chodzi o głównie drobne elementy, które jednak mogą mieć ogromny wpływ na to, jakie wrażenie robi mieszkanie na osobach je oglądających. To bardzo wdzięczny temat, ponieważ możesz się tu wykazać kreatywnością i zmysłem estetycznym (pamiętaj jednak o umiarze – przesadzona aranżacja też nie jest korzystna!). Elementy wystroju, które warto wprowadzić to np. kwiaty doniczkowe, kwiaty cięte, gazety, książki, obrazy i plakaty, dywany, poduszki, koce. Ważne jest, aby te rzeczy były neutralne pod względem symboliki – nie umieszczaj elementów, które np. wyrażają twoje poglądy polityczne. Sprzedaż mieszkania to nie jest okazja do konfliktowania się w tematach nie związanych z samą nieruchomością oraz transakcją.

Na etapie przeprowadzania prezentacji masz do dyspozycji jeszcze jeden skuteczny sposób na podnoszenie atrakcyjności mieszkania. Chodzi o oddziaływanie na klienta zapachem. Węch bardzo silnie oddziałuje na emocje, więc warto się tym zainteresować. Wspominaliśmy już o użyciu środków czystości o przyjemnych, świeżych zapachach. Do tego można dorzucić ładnie pachnące kwiaty, ale też kawę, herbatę, świeczki zapachowe… Tutaj także obowiązuje zasada umiaru – nie mieszaj ze sobą różnych woni. Postaw na jedną, dwie (np. w różnych pomieszczeniach).

Artykuł Jak niskim kosztem podnieść atrakcyjność mieszkania na sprzedaż? pochodzi z serwisu Wyższa Szkoła Marketingu i Biznesu.

Średni spadek, jaki podają analitycy Nieruchomosci-online.pl dla mieszkań z czterema pokojami, to 6-8% w IV kwartale 2022. Jeśli chodzi o pozostałe części rynku, to można mówić o kontynuowaniu trendu widocznego już wcześniej, czyli o stabilizacji cen. Kwartalny raport cenowy Nieruchomosci-online.pl sporządzany jest na podstawie danych z rynku wtórnego w grupie największych polskich miast: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Gorzów Wielkopolski, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Olsztyn, Opole, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Toruń, Warszawa, Wrocław, Zielona Góra. Co interesujące, w segmencie kawalerek w tych lokalizacjach nie było jednolitego trendu – odnotowano zarówno spadki, jak i wzrosty cen:

• kawalerki w Białymstoku (cena 9413 zł/mkw, zmiana kw/kw +3,0%),
• kawalerki w Bydgoszczy (7656 zł/mkw, +1,1%),
• kawalerki w Gdańsku (13319 zł/mkw, -2,3%),
• kawalerki w Gorzowie Wielkopolskim (6942 zł/mkw, +8,1%),
• kawalerki w Katowicach (7220 zł/mkw, +5,0%),
• kawalerki w Kielcach (7860 zł/mkw, -3,6%),
• kawalerki w Krakowie (13050 zł/mkw, +2,2%),
• kawalerki w Lublinie (8932 zł/mkw, -1,7%),
• kawalerki w Łodzi (7447 zł/mkw, +1,2%),
• kawalerki w Olsztynie (8494 zł/mkw, -5,7%),
• kawalerki w Opolu (brak danych),
• kawalerki w Poznaniu (10434 zł/mkw, +1,5%),
• kawalerki w Rzeszowie (10051 zł/mkw, -1,3%),
• kawalerki w Szczecinie (9265 zł/mkw, +0,5%),
• kawalerki w Toruniu (8475 zł/mkw, -5,8%),
• kawalerki w Warszawie (14702 zł/mkw, +1,4%),
• kawalerki we Wrocławiu (11919 zł/mkw, +0,5%),
• kawalerki w Zielonej Górze (7711 zł/mkw, -5,3%).

To ciekawe odczyty, ponieważ kawalerki zazwyczaj trzymały dobrze ceny, nawet w trudniejszych czasach. Wynikało to z tego, że są dobrą lokatą kapitału – łatwo je sprzedać oraz łatwo wynająć. To dotyczy również mieszkań 2 i 3-pokojowych, w segmencie których sytuacja jest bardziej stabilna. Tutaj dominowały wzrosty, chociaż w wielu przypadkach były jedynie symboliczne. Dla mieszkań z dwoma pokojami rekordowy wzrosty odnotowano w Zielonej Górze (+6,5%) oraz w Opolu (+5,1%). Z kolei mieszkania trzypokojowe najszybciej drożały w Opolu (również +5,1%).

Stabilizacja ma miejsce także na rynku działek (nieliczne wzrosty cen). Jednak już w przypadku gotowych domów ponownie odczyty są bardzo zróżnicowane:

• domy w Białymstoku (cena 5125 zł/mkw, zmiana kw/kw -2,7%),
• domy w Bydgoszczy (5571 zł/mkw, -1,6%),
• domy w Gdańsku (8557 zł/mkw, +4,8%),
• domy w Gorzowie Wielkopolskim (5574 zł/mkw, +5,0%),
• domy w Katowicach (5758 zł/mkw, -4,0%),
• domy w Kielcach (4979 zł/mkw, +1,0%),
• domy w Krakowie (8318 zł/mkw, +3,0%),
• domy w Lublinie (5556 zł/mkw, +8,0%),
• domy w Łodzi (5633 zł/mkw, +4,5%),
• domy w Olsztynie (5110 zł/mkw, +3,8%),
• domy w Opolu (5254 zł/mkw, +5,3%),
• domy w Poznaniu (7235 zł/mkw, -1,8%),
• domy w Rzeszowie (6457 zł/mkw, -1,9%),
• domy w Szczecinie (7477 zł/mkw, -2,1%),
• domy w Toruniu (5170 zł/mkw, -1,7%),
• domy w Warszawie (9631 zł/mkw, +1,0%),
• domy we Wrocławiu (8414 zł/mkw, -3,7%),
• domy w Zielonej Górze (6031 zł/mkw, +1,3%).

Na rynku wynajmu mieszkań sytuacja również była niejednolita – zależnie od wielkości lokalu oraz miasta notowano albo wzrosty, albo spadki stawek. We wszystkich segmentach wzrosty wykazały m.in. Warszawa, Lublin oraz Kielce.

Wniosek z ostatniego kwartalnego raportu cen Nieruchomosci-online.pl jest taki, że na rynku rzeczywiście widać coraz większe wahanie, jednak póki co nie przerodziło się ono w bessę obejmującą wszystkie segmenty oraz lokalizacje. Nadal ceny wielu nieruchomości oraz stawki najmu w dobrych lokalizacjach rosną.

Artykuł Są spadki cen mieszkań – na razie tanieją głównie te duże pochodzi z serwisu Wyższa Szkoła Marketingu i Biznesu.

Winowajcą wzrostu rat kredytów o oprocentowaniu zmiennym jest WIBOR, który wraz z marżą składa się na to, ile odsetek będziemy płacić. WIBOR jest oczywiście zależny od poziomu stóp procentowych, ale gdy pojawiły się zastrzeżenia, że ten wskaźnik nie odzwierciedla odpowiednio rynkowej rzeczywistości, zapadła decyzja o jego zmianie.

Przez kilka miesięcy eksperci w trybie konsultacji społecznych mieli ustalić, co zastąpi WIBOR. W grę wchodziły trzy wskaźniki: WIRD, WIRF (Warszawski Indeks Rynku Finansowego) i WRR (Warsaw Repo Rate). Gdyby nie zapadła żadna decyzja, WIBOR zastąpiłaby POLONIA.

Tak się jednak nie stało i Komitet Sterujący Narodowej Grupy Roboczej podjął decyzję i wybrał WIRD.

WIRD – czym jest?

WIRD to Warszawski Indeks Rynku Depozytowego. To indeks transakcyjny, który jest opracowywany na podstawie transakcji depozytowych. Bazuje on na rzeczywistych operacjach zawieranych przez podmioty przekazujące dane z instytucjami finansowymi oraz dużymi przedsiębiorstwami.

WIRD jest ogłaszany przez GPW Benchmark (ten sam podmiot, który przedstawia wartości WIBOR-u) w każdy dzień roboczy o godzinie 13:00.

WIRD a WIBOR – różnice

Podstawą różnicą pomiędzy stawkami WIRD a WIBOR jest to, że WIRD jest podawany codziennie, a do kalkulacji stosuje się model ON (overnight), czyli podmioty rzeczywiście pożyczają pieniądze na jeden dzień. Z kolei WIBOR jest w dużej mierze deklaratywny i uwzględnia to, co będzie się działo w przyszłości.

W przypadku WIBOR-u brane są pod uwagę tylko transakcje pomiędzy bankami. Przy stawce WIRD również te z dużymi przedsiębiorstwami, więc realia rynku są lepiej odzwierciedlone.

Czy w związku ze zmianą wskaźnika raty zobowiązań spadną?

Na początek warto zaznaczyć, że od 1 stycznia 2023 roku WIRD nie zastąpi WIBOR-u w każdym przypadku. Prawdopodobnie od tej daty nowy wskaźnik będzie obowiązywał tylko dla nowo zawieranych umów kredytowych. Dopiero za około dwa lata w zmiany zostaną wprowadzone w trwających już umowach. Trzeba jednak pamiętać, że zostanie zastosowany tak zwany „spread korygujący”. To obowiązek wynikający z prawa Unii Europejskiej, który ma na celu sprawić, aby warunki kredytu za bardzo się nie zmieniły. O wysokości spreadu zadecyduje minister finansów.

WIRD jest aktualnie niższy niż WIBOR 3M, ale biorąc pod uwagę różnicę w sposobie ich wyliczania, to dystans pomiędzy nimi będzie się zmniejszał. Gdyby tylko pojawiły się na rynku przesłanki o obniżaniu stóp procentowych, to WIBOR by je uwzględnił. WIRD z kolei wolniej reaguje na podwyżki, ale także na obniżki stóp. Dodając do tego spread korygujący, oszczędności dla kredytobiorców będą tylko ledwie odczuwalne.

Artykuł Czy to już koniec WIBOR-u? pochodzi z serwisu Wyższa Szkoła Marketingu i Biznesu.

Uwaga o zdolności kredytowej jest o tyle istotna, że to właśnie ten czynnik odpowiada za obecne gwałtowne hamowanie mieszkaniówki. BIK w swoim raporcie informuje o załamaniu akcji kredytowej – spadki liczby udzielanych kredytów są liczone na poziomie kilkudziesięciu procent. Do tego osoby, które zdążyły się już zapożyczyć, stoją wobec widma coraz wyższych rat. Ich wzrost względem okresu sprzed podwyżek stóp procentowych już jest ok. dwukrotny, a przecież inflacja nadal rośnie, więc zapewne RPP będzie kontynuować zacieśniania polityki pieniężnej.

Patrząc na to, co się dzieje w gospodarce, raczej ciężko o odwrócenie trendu. Chociażby agresja Rosji na Ukrainę spowodowała bardzo silne perturbacje w przemyśle i logistyczne, napędzając drożyznę. Nasiliły się problemy, które wystąpiły już podczas pandemii koronawirusa. Są jednak też sygnały sił działających w drugą stronę – ostatnio paliwa i żywność zaczęły tanieć, podobnie materiały budowlane. Eksperci uważają, że są to sygnały nadchodzącej recesji. W takiej sytuacji nie ma co się zbytnio cieszyć ze spadku cen, ponieważ współwystąpi on z mocnym pogorszeniem naszych finansów.

A co z nieruchomościami? Raporty z rynku mieszkaniowego pokazują, że popyt bardzo szybko słabnie. Jednocześnie możemy się spodziewać utrzymania wysokiej podaży, chociażby dlatego, że dopiero teraz deweloperzy będą finalizować rekordową liczbę inwestycji rozpoczętych w minionym okresie wyjątkowego prosperity. Z danych zebranych przez PKO BP wynika, iż w II kwartale 2022 na rynku pierwotnym średnia cena transakcyjna mkw mieszkania 6 największych miastach wzrosła o 0,3% q/q i 13,7% r/r. Są to więc nadal wzrosty, lecz wystarczy je porównać ze zmianą +17,7% r/r w 1q22, aby uświadomić sobie, że mamy do czynienia z hamowaniem rynku.

Na tej podstawie analitycy PKO BP uważają, że już w drugiej połowie 2022 zaobserwujemy początek spadku cen. Tutaj kluczowe będą dwa czynniki: coraz mniejsza dostępność kredytu hipotecznego (podwyżki RPP oraz rekomendacja KNF), jak też intensywne zasilanie strony podażowej przez już rozpoczęte inwestycje. Generalnie wg danych zebranych przez PKO BP – szczyt sprzedaży mieszkań miał miejsce w II kwartale 2021 i od tego czasu popyt spada. Naturalne by było więc, aby w końcu podążyły za nim także ceny.

Bardzo duża liczba oddawanych inwestycji to stan chwilowy. Wysokie koszty wykonawstwa, w tym ceny materiałów budowlanych, sprawiają, że rentowność inwestycji spada. Z tego względu deweloperzy będą je zawieszali, co poskutkuje redukcją podaży na rynku mieszkaniowym w perspektywie 2-3 lat. Jednocześnie jednak analitycy PKO BP obserwują pierwsze spadki cen materiałów budowlanych, co z czasem mogłoby zachęcić deweloperów do realizowania projektów z niższymi cenami ofertowymi.

Opierając się na prognozach NBP, eksperci PKO BP zakładają, że w 2024 roku nastąpi powrót do celu inflacyjnego. Oznaczałoby to, iż bank centralny już w 2023 może rozpocząć obniżanie stóp procentowych, co szybko dałoby efekt w postaci napływu pieniędzy do całej gospodarki, w tym także do mieszkaniówki. Z tego względu spodziewany termin powrotu dynamicznego wzrostu cen mkw to najpóźniej 2025 rok.

Biorąc pod uwagę wnioski analityków PKO BP, można uznać, że nadchodzące dwa lata będą wymarzonym czasem dla inwestorów. Kto dysponuje gotówką lub zdolnością kredytową, będzie mógł nabyć mieszkanie w skorygowanej w dół cenie. Wielu ekspertów uważa, że na obniżki szczególnie podatne będą duże mieszkania, co z kolei jest dobrą wiadomością dla rodzin planujących przeprowadzkę do większego lokum.

Artykuł Wzrosty cen mieszkań wrócą dopiero w 2025 roku pochodzi z serwisu Wyższa Szkoła Marketingu i Biznesu.

Proces nabywania, sprzedawania, wynajmowania lub najmowania nieruchomości możemy podzielić na trzy etapy:

1. Przygotowanie
2. Szukanie
3. Finalizację

W pierwszym etapie określamy swoje oczekiwania oraz podstawowe parametry naszej oferty. Czyli m.in. to albo ile jesteśmy w stanie zapłacić, albo ile chcemy otrzymać, zależnie od tego, którą stroną transakcji jesteśmy. Tutaj pojawiają się również takie zagadnienia jak preferowana lokalizacja, metraż, liczba pomieszczeń, okolica, czy (last but not least) – cena.

Na podstawie ustaleń z etapu Przygotowania odbywa się szukanie klienta lub nieruchomości, dlatego ważne jest, aby porządnie to wszystko ustalić. Problem może być taki, że nie zawsze będziesz w pełni świadom swoich potrzeb oraz możliwości (chociażby finansowych). Doświadczony agent obsługiwał już tylu klientów, iż w większości przypadków będzie w stanie przeprowadzić cię przez proces planowania, sugerując, co jest ważne, co mniej, a na co po prostu nie możesz sobie pozwolić. Również uzgodni twoje oczekiwania z realiami rynku, dzięki czemu unikniesz sytuacji, gdy nie możesz znaleźć oferty dopasowanej do twoich potrzeb.

Drugi etap zazwyczaj zajmuje najwięcej czasu – szukanie klienta. Nieważne, którą stroną transakcji jesteś, jeśli nie wiesz, jak się do tego zabrać, może ci to zająć miesiące, a nawet lata. Są oferty sprzedaży mieszkań, które “wiszą” w portalach od kilkunastu miesięcy. Dlaczego? Ponieważ sprzedający nie uwzględnił realiów rynku i ustalił cenę wyłącznie w oparciu o swoje oczekiwania. Pośrednik pozwala uniknąć takich sytuacji, ponieważ wie, jakie obecnie są realne stawki (które niekoniecznie muszą być tym, co widzimy w cenach ofertowych). Do tego jest w stanie sporządzić atrakcyjną, przyciągającą uwagę ofertę – dotyczy to zarówno zdjęć, jak i opisu. Na koniec zaś to właśnie agent zajmie się rozmowami z potencjalnymi klientami, a jest niezwykle istotne, aby po zamieszczeniu ogłoszenia być do dyspozycji osób zainteresowanych. Brak natychmiastowego kontaktu może szybko zniechęcić potencjalnego klienta.

Na tym etapie pośrednik pomoże zarówno osobie szukającej oferty, jak i osobie szukającej klienta. Istotne jest tu to, że agenci zazwyczaj posiadają własny zasób ofert i kontaktów, z których korzystają szukając możliwości do sfinalizowania transakcji.

Finalizacja transakcji to etap trzeci. Rola agenta jest to o tyle istotna, że będzie tutaj sporo formalności, przy których można popełnić błędy. Do tego trzeba potrafić ocenić stan prawny nieruchomości, jeśli się ją kupuje, a to też nie jest łatwe i oczywiste. Trzeba posiadać wiedzę, aby tego dokonać, a agent tę wiedzę ma i wiele razy finalizował różnego typu transakcje. Skorzystanie z jego usług pozwoli ci uniknąć kłopotów wynikających z nieznajomości prawa, a często – konsekwencji finansowych z tym związanych.

W wymiarze psychologicznym pomoc agenta ma również bardzo istotne znaczenie, ponieważ zdejmuje z ciebie mnóstwo stresu wynikającego z konieczności zajmowania się sprawami, o których niekoniecznie musisz mieć duże pojęcie. Do tego oszczędzasz czas, gdyż pośrednik wykonuje za ciebie czynności związane z szukaniem oferty lub klienta, jak też załatwia szereg spraw formalnych na etapie finalizacji. Oczywiście argumentem przeciw jest konieczność opłacenia wynagrodzenia agenta, jednak – po uwzględnieniu tego, jak cię to odciąży – czy nie jest warto? Do tego weź pod uwagę, że dobry pośrednik może też pomóc w negocjowaniu ceny, dzięki czemu czasami jego prowizja zostanie zrównoważona lepszą stawką wynegocjowaną podczas finalizowania transakcji.

Artykuł Rola pośrednika w obrocie nieruchomościami pochodzi z serwisu Wyższa Szkoła Marketingu i Biznesu.

Z przepytanych pośredników połowa neutralnie ocenia sytuację i perspektywy rynku nieruchomości (50,7%). Aż 38,5% to umiarkowani optymiści, a zaledwie 4,2% – zdecydowani optymiści. Grono umiarkowanych pesymistów to 6,6% respondentów. Co wpłynęło na takie oceny?

Mimo że generalnie nadal są one optymistyczne, widać pogorszenie nastrojów względem poprzedniego kwartału. Pośrednicy jako czynniki studzące rynek nieruchomości wskazują:

• inflację,
• wzrost stóp procentowych,
• wzrost kosztów kredytu (wysokie odsetki),
• zaostrzenie polityki kredytowej (trudniej dostępne kredyty oraz mniejsza zdolność kredytowa),
• pandemię,
• wzrost kosztów materiałów budowlanych i robocizny,
• wzrost kosztów paliwa i energii,
• napięta sytuacja w polityce międzynarodowej,
• niestabilna polityka podatkowa rządu.

Agenci spodziewają się wyhamowania koniunktury, jednak w różnym stopniu. Część z nich uważa, że popyt może zmaleć, jednak ceny nadal będą rosły, chociaż być może wolniej. Pojawiają się jednak również głosy za tym, iż należy się spodziewać zatrzymania cen lub nawet niewielkiej ich korekty w dół, co byłoby spowodowane przeszacowaniem w ostatnim okresie, gdy rynek był przegrzany.

Ogólna wartość Indeks nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami dla IV kwartału 2021 roku wyniosła 57,98. Dla porównania w III kwartale było to 61,3, a w II kwartale – 62,75. Widać więc systematyczne pogarszanie się nastrojów, chociaż nadal utrzymują się one na poziomie pozytywnym.

Jeśli chodzi o poszczególne subindeksy, z których wyliczany jest indeks główny INPON, to przyjęło one następujące wartości:

• sprzedaż działek budowlanych – 64,8 (spadek z 67,3 w III kwartale 2021),
• kawalerki na sprzedaż – 63,2 (spadek z 66,5),
• mieszkania na sprzedaż – 61,7 (spadek z 67,2),
• domy na sprzedaż – 60,6 (spadek z 65,3),
• kawalerki na wynajem – 57,3 (spadek z 60),
• mieszkania na wynajem – 56,8 (spadek z 59,4),
• lokale usługowe na sprzedaż i wynajem – 47,8 (spadek z 48,4),
• lokale biurowe na sprzedaż i wynajem – 46,7 (spadek z 47,7).

Jak widać wszystkie subindeksy zanotowały spadki, chociaż część z nich nadal utrzymuje się na wysokim poziomie. Rekord ponownie należy do segmentu działek budowlanych. Eksperci oceniają, iż może to wynikać z perspektyw stwarzanych przez wdrożenie przepisów o budowie domów bez pozwolenia. Nie widać za to, spodziewanej za to przez wielu obserwatorów, zapaści na rynku najmu lokali mieszkalnych – są korekty nastrojów w dół, jednak nie są one szczególnie spektakularne i raczej wskazują na stabilizację sytuacji.

Póki co pogorszenia nastrojów nie widać w tym, jakie perspektywy dla zmian cen nieruchomości widzą pośrednicy dla I kwartału 2022. Aż 62,7% respondentów spodziewa się wzrostu cen kawalerek, spadku zaledwie 11,2%, reszta optuje za stabilizacją. Dla pozostałych mieszkań na sprzedaż również większość agentów wykazuje optymizm: 59,8% uważa, iż ceny będą rosły, a że będą spadały – zaledwie 16,4%. Jeśli chodzi o domy, to wyższych cen spodziewa się 56,1% pośredników, a wzrosty dla segmentu działek prognozuje aż 65%. Najmniej optymistycznie jest w lokalach na sprzedaż i wynajem: dla biurowych tylko 22% pytanych jest za wzrostami, a dla usługowych – 24,6%.

Artykuł Koniec 2021 przyniósł pogorszenie nastrojów na rynku nieruchomości pochodzi z serwisu Wyższa Szkoła Marketingu i Biznesu.

Mimo że żyjemy w czasach, gdy już niemal wszystko opiera się na technologii, a telewizja, komputery oraz przede wszystkim internet sprawiły, iż bezpośrednie relacje wciąż tracą na znaczeniu – nadal wiele rzeczy najłatwiej załatwić dzięki kontaktowi “w cztery oczy”. Dlatego też do sprzedaży warto wykorzystać znajomości. Pierwsze, co należy zrobić, gdy ma się cokolwiek do sprzedania, także nieruchomość, to rozgłoszenie tego wśród rodziny, przyjaciół oraz znajomych. Nawet jeżeli nie jest to bardzo liczna grupa, jest spora szansa, iż przekażą oni tę wiadomość dalej, a wtedy zasięg takiego “ogłoszenia” może się zrobić naprawdę imponujący.

Tutaj w sukurs idzie ci technologia, a konkretnie Facebook. Wrzuć ogłoszenie sprzedaży na swojego walla z prośbą o udostępnianie. Taka wiadomość może się rozprzestrzenić jeszcze bardziej niż ta przekazana ustnie.

Jeśli masz już zagospodarowane najbliższe otoczenie, tj. poinformowałeś krąg bliskich i znajomych, czas na papierowe ogłoszenia. Możesz je rozwiesić w okolicy. Często osoby szukające nieruchomości w danej lokalizacji przychodzą coś obejrzeć i mogą wtedy trafić na twoje ogłoszenie. Może też się zdarzyć, iż ktoś z lokalnych mieszkańców zna osobę zainteresowaną zakupem nieruchomości w tym miejscu i da jej znać.

No dobra, zwiększamy zasięg. Czas na lokalne portale informacyjne i grupy sprzedażowe. W przypadku tych pierwszych ogłoszenia nie zawsze są za darmo, jednak biorąc pod uwagę, że sprzedaż nieruchomości to spora transakcja, te kilkanaście lub kilkadziesiąt złotych to nie jest duża inwestycja.

Co do grup sprzedażowych, to kiedyś rządziły wszelkiej maści fora, jednak teraz dominuje tu Facebook. Przeszukaj go pod kątem grup, w których ludzie wystawiają ogłoszenia nieruchomości z twojego regionu lub miasta. W takich miejscach jest naprawdę duży ruch i masz bardzo sporą szansę, iż właśnie tam trafisz swojego klienta. Do tego Facebook pozwala na natychmiastowe nawiązanie kontaktu, tak więc szybko będziesz w stanie odpowiedzieć na ewentualne dodatkowe pytania, podesłać więcej zdjęć lub umówić się na spotkanie. A co najważniejsze – to wszystko za darmo!

Największy zasięg zapewni ci dodanie ogłoszenia w którymś z internetowych portali z ogłoszeniami nieruchomości. Tutaj jednak warto najpierw poświęcić chwilę na sprawdzenie ich skuteczności – często same chwalą się tymi danymi. Możesz wybrać jeden portal lub równie dobrze skorzystać z kilku. Ponownie radzimy tutaj nie żałować pieniędzy. Ogłoszenia czasami są darmowe, jednak naprawdę warto dodać do nich jakiekolwiek formy promocji. To niewielka inwestycja, a drastycznie zwiększy widoczność ogłoszenia. Możesz poeksperymentować i wykupić droższą promocję nawet na krótki czas, aby sprawdzić, jaki będzie tego efekt. Raczej nie będziesz żałować!

Ostatnia opcja, chyba najwygodniejsza, to zwrócenie się do biura nieruchomości lub pośrednika w obrocie nieruchomościami. Podmioty takie mają swoje sposoby na ekspozycję ogłoszenia, do tego klienci zgłaszają się do nich bezpośrednio. Więc jeśli przekażesz swoją nieruchomość pod opiekę agentowi, on aktywnie zajmie się jej sprzedażą i często dzięki niemu dotrzesz do grupy potencjalnych klientów, do której nie dotarłbyś innymi kanałami. Poza tym agent samodzielnie zadba o umieszczenie anonsu we wcześniej wspomnianych miejscach, czyli w grupach sprzedażowych oraz w portalach z ogłoszeniami.

Artykuł Gdzie wystawić nieruchomość na sprzedaż pochodzi z serwisu Wyższa Szkoła Marketingu i Biznesu.

Mieszkanie o niskiej cenie i w dogodnej lokalizacji sprzedają się w ciągu kilku godzin. Poza tymi czynnikami, które zdecydowanie są najważniejsze, Polacy szukają nieruchomości, których metraż wynosi około 50 metrów kwadratowych. W porównaniu z poprzednimi latami widać również wzrost zainteresowania większymi, 65-metrowymi lokalami. Niemniej nadal to mieszkania dwupokojowe kupowane są najczęściej. Sytuacja ta wynika także z możliwości finansowych Polaków – w dobie pandemii i bardzo rosnących cen większość osób po prostu nie stać na większy metraż.

Zakup nieruchomości w ostatnich latach były formą inwestycji wolnych środków. Ciekawie urządzone mieszkanie łatwo wynająć turystom czy studentem. W zależności od przeznaczenie danej nieruchomości nabywca zawraca uwagę na inne czynniki. Jednak jest kilka stałych punktów, które brane są pod uwagę przez zdecydowaną większość kupujących. Chodzi o lokalizację, które musi być bezpieczna i wygodna. Obowiązkowy jest dostęp do sklepów, szkół, ośrodków zdrowia i komunikacji miejskiej. W przypadku młodych małżeństw zauważalny jest też nowy trend – zakup mieszkań z własną działką z dala od centrum. Taka nieruchomości daje namiastkę domu i pozwala cieszyć się własnym kawałkiem ziemi, co w czasie lockdownu było bardzo cenne.

Warto dodać, że wiele osób przeszło w ostatnich miesiącach na pracę zdalną, dlatego komfortowe mieszkanie umożliwiają pogodzenie mieszkania z obowiązkami służbowymi. Młode małżeństwa, poszukujące lokalu dla siebie zdecydowanie wolą mieszkania na parterze i wyższy standard. Natomiast mieszkania inwestycyjne mogą znajdować się na dowolnej kondygnacji, często wybierane są takie do niewielkiego remontu – są sporo tańsze, a niskimi nakładem finansowym może stworzyć atrakcyjną wizualnie przestrzeń na najem krótko lub długoterminowy. Co ciekawe, zadecydowanie najtrudniej sprzedają się aktualnie mieszkania do generalnego remontu, które wymagają długich i żmudnych prac. Usługi glazurnika czy elektryka są dużo droższe niż jeszcze 5 lat temu, dlatego taka modernizacji może być nieopłacalna. Ponadto dobrzy fachowcy mają zajęte termin często nawet na rok do przodu.

Artykuł Jakie mieszkania kupują Polacy pochodzi z serwisu Wyższa Szkoła Marketingu i Biznesu.

Podstawowa zasada przy sprzedaży mieszkania jest taka, że musisz przestać na nie patrzeć jako na swoje “gniazdko” (o ile dotychczas ty w nim mieszkałeś). Należy kompletnie odwrócić perspektywę i spojrzeć na to M jako na towar, coś do sprzedania. Dzięki temu dużo łatwiej będzie patrzeć na nie oczami potencjalnego klienta i wprowadzać zmiany zwiększające jego atrakcyjność.

Pierwsza sprawa to aranżacja. Pamiętaj jednak, iż zawarte tu porady (przynajmniej część z nich) są opcjonalne, czyli niektóre możesz zastosować, z innych możesz zrezygnować. To zależy do konkretnego przypadku. Dotyczy to także wspomnianej aranżacji. Chodzi tu o zmianę funkcjonalnego i estetycznego układu mieszkania, jeśli jest on taki, że może być niezbyt atrakcyjny. Najprostszy przykład to podział na pomieszczenia. Powiedzmy, że masz duże mieszkanie, ponad 80 metrów kwadratowych, ale tylko jedno dziecko. Wydzieliłeś więc w tym mieszkaniu ogromną przestrzeń dzienną (salon, kuchnia i jadalnia), a resztę podzieliłeś na 2 sypialnię. Masz więc 3 pokoje. Niestety wśród osób kupujących taki metraż zazwyczaj trafiają się rodziny z dwojgiem dzieci, szukają więc lokalu z pokojem dziennym i 3 sypialniami. Dlatego dobrą decyzją może być przearanżowanie przestrzeni pod typowe potrzeby.

To samo dotyczy kwestii estetycznych – jeśli masz nietypowy gust i np. pomalowałeś pokój na czarno, przed sprzedażą lepiej wróć do neutralnych barw. One jednak najlepiej się sprzedają. Jeśli nie wierzysz, to spójrz na kolorystykę wyposażenia największej sieci meblowej na świecie – IKEA.

Druga sprawa to remont. Brzmi groźnie, ale jego skala może być naprawdę różna. Często samo odmalowanie ścian przyniesie zadowalające efekty, a do tego pozwoli podnieść cenę nawet o 10%. Jeżeli mieszkanie jest w gorszym stanie i wymagałoby większej ingerencji, musisz przekalkulować co ci się bardziej opłaca – sprzedać taniej jako “do remontu”, czy wyremontować i zażądać wyższej stawki. Tutaj pamiętaj, iż standard to nie tylko cena, ale też szybkość znalezienia klienta. Zazwyczaj łatwiej jest znaleźć kupca na lokal, który jest gotowy do wprowadzenia.

Trzecie sprawa to home staging. Angielski termin, który w ostatnich latach zrobił oszałamiającą karierę w branży obrotu nieruchomościami, także w Polsce. Z grubsza rzecz biorąc w home stagingu chodzi o to, aby za pomocą dosyć prostych zabiegów zwiększyć atrakcyjność wizualną mieszkania. Można więc to uznać za rodzaj marketingu – podobnie jak w sklepie dba się o to, by towar na wystawie wyglądał jak najlepiej, tak i w przypadku lokalu mieszkalnego należy zatroszczyć się piorunujące pierwsze wrażenie.

Podstawa home stagingu to dokładne posprzątanie lokalu. To nie tylko kwestia wyglądu, ale też zapachów. Nawet nie zdajesz sobie sprawy, jak ludzkimi zachowaniami sterują zmysły inne niż wzrok. Nieświeży zapach w mieszkaniu może odstraszyć większość klientów. Równie ważne jest przestawienie mebli tak, by wnętrza nie robiły przytłaczającego wrażenia. Najlepiej nie gromadzić ich obok siebie, porozstawiać pod ścianami. Jeśli jest ich za dużo lub są w złym stanie, można rozważyć pozbycie się części z nich.

Na koniec pozostaje najprzyjemniejsza rzecz, czyli detale. Tutaj chodzi o zabawę światłem i nastrojowymi dodatkami. Ustaw lampy tak, by budowały nastrój, by w środku było przytulnie. Poduszki, koce, książki, kwiaty, a nawet filiżanka ciepłej, parującej kawy zrelaksują oglądającego mieszkanie i pobudzą jego wyobraźnię. A przecież właśnie o to chodzi – by wyobraził sobie, że to już jest jego mieszkanie i uświadomił sobie, iż jest mu tu bardzo komfortowo.

Artykuł Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży pochodzi z serwisu Wyższa Szkoła Marketingu i Biznesu.

Bezpieczny przebieg transakcji

Hipoteka wpisywana jest do księgi wieczystej danej nieruchomości. Można tam odnaleźć informacje dotyczące rodzaju obciążenia, jego wysokości, dane podmiotu, na rzecz którego hipoteka została ustanowiona. Jak kupujący powinien przystąpić do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej ?

Pierwszym, ważnym krokiem jest sprawdzenie księgi wieczystej, zweryfikowanie danych banku, a drugim dokładne zapoznanie się z umową kredytową. Sprzedający powinien udostępnić nam do wglądu umowę zawartą z bankiem. Jest on również zobowiązany do wystosowania prośby do banku o wyznaczenie wysokości kwoty, której wpłata rozwiąże hipotekę. W takiej sytuacji bank po rozpatrzeniu prośby zgadza się na wcześniejszą spłatę zobowiązania i wylicza ostateczny koszt spłaty wierzytelności, której należy dokonać na podany numer konta bankowego. Promesa, czyli zgoda otrzymana od banku jest gwarancją dla kredytobiorcy, że hipoteka zostanie wykreślona z księgi wieczystej.

Spłata zadłużenia

Sprzedawca może spłacić zadłużenie przed sprzedażą. Wtedy wierzyciel wystawia mu zaświadczenie potwierdzające spłatę i zgodę na wykreślenie hipoteki. Sprzedający składa wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, a jego akceptację przekazuje notariuszowi przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Może to się odbyć, również na wniosek o wykreślenie hipoteki w akcie notarialnym umowy sprzedaży. Wniosek ten jest zawarty w treści umowy, zaświadczenie banku dołącza się do aktu w postaci załącznika. Zadaniem notariusza jest przekazać przedmiotowy akt notarialny do sądu wieczystoksięgowego w terminie 3 dni roboczych od daty jego zawarcia.

W przypadku, gdy właściciel nie posiada wystarczających środków, aby spłacić zadłużenie przed sprzedażą nieruchomość można sfinansować ze środków własnych lub własnym kredytem hipotecznym. Po spłacie zadłużenia bank wystawia zaświadczenie w przedmiocie ostatecznej zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.

Nieruchomość obciążona hipoteką na kredyt

Zakup nieruchomości z rynku wtórnego bardzo często wiąże się z koniecznością spłaty hipoteki. Kupujący może zaciągnąć kredyt na spłatę kredytu hipotecznego. Bank, który najczęściej jest wierzycielem spłaca zobowiązanie sprzedającego. Jeśli cena nieruchomości jest wyższa niż kwota do spłaty, bank przelewa pozostałą część kredytu sprzedawcy.

Co należy wziąć pod uwagę?

Wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej wymaga opłaty w wysokości 100 zł. Kosz ten powinien pokryć sprzedający, ponieważ to on chce wyzbyć się obciążonej nieruchomości.
Wcześniejsza spłata wierzytelności często wiąże się z dodatkową prowizją na rzecz banku. Ceny stanowią 1 do 5 % wartości zadłużenia. Nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką jest czasochłonne, wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu formalności. Kupujący powinien wnikliwie zapoznać się z pierwotną umową kredytową, bo wysoka prowizja za wcześniejszą spłatę zobowiązania może znacznie podnieść ostateczną cenę nieruchomości.

Zdarzają się sytuacje kiedy księga wieczysta od lat nie była aktualizowana, przez co nadal posiada zabezpieczenie hipoteczne, mimo że kredyt dawno został spłacony. W takim przypadku wystarczy odpowiedni wniosek złożony do sądu wieczystoksięgowego przez właściciela, którego efektem powinno być wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Artykuł Jak kupić mieszkanie obciążone hipoteką? pochodzi z serwisu Wyższa Szkoła Marketingu i Biznesu.